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本报告是严格保密的。 经典房地产管理资料 资料由百事可乐整理 本报告是严格保密的。 郑州房地产市场调研报告 附件： ? 市场大势研判 ? 消费者分析 ? 开发商分析 ? 市场格局 谨呈：郑州隆基置业 本报告是严格保密的。 3 房地产市场判研 ? 市场大势研判 ? 消费者分析 ? 开发商分析 ? 市场格局 本报告是严格保密的。 4 郑州经济发展各项指标稳步提高，经济发 展平稳，有利于房地产市场发展 ? 纵向来看， 郑州市宏 观经济发 展迅速， 各项经济 指标稳步 增长 年限 单位 2000 2001 2002 2003 2004 2005 辖区人口 万 665.9 677.0 687.7 697.7 708.2 716 国民生产总值 亿元 738.0 828.2 928.3 1,102 1,375 1,650 建成区面积 k ㎡ 133.2 142.4 156.4 212.4 243.3 262 人均 GDP 元 11,481 12,335 13,604 15,795 19,154 23,171 职工年均工资 元 9,017 10,398 11,966 13,537 15,024 16,694 固定资产投资 亿元 258.4 295.7 340.7 502.3 650.3 820 郑州市历年经济运行指标 资料来源：郑州市历年经济发展公告及网络资料 本报告是严格保密的。 5 郑州房地产市场处于高速发展阶段，未来房价 仍然有较高的发展空间 ? 2005 年郑州市人均生 产总值达到 2,861 美元， 按照经验和惯例，正 处于房地产发展的高 速阶段； ? 郑州市房地产的各项 发展阶段亦与快速发 展期的房地产主要特 征相吻合。 2000-4,000US$ 4,000-8,000US$ 8,000-20,000US$ 0-200US $ 启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期 处于快速发展期的房地产主要有如下几个特征： ? 房地产供给需求旺盛，开工面积、竣工面积、年销售量等增幅较大； ? 房地产价格持续上浮，价格增长幅度远高于同期经济发展水平和居民收 入增展水平； ? 土地市场异常活跃，土地价格的增幅高于房产价格增幅，土地一级市场 与房地产二级市场交相呼应； ? 房地产开发水平不高，升幅较快，开发商对项目开发决策能力迅速提高； ? 产品创新的速度加快，客户需求多元化和产品多元化趋势明显，房地产 开发商对项目的模仿能力较强。 本报告是严格保密的。 6 近六年间住宅售价每年的平均增幅接近 10 ％ ? 图 1 显示：郑州房地产 自近年来供应和销售面 积均保持高速增长， 2005 年销售面积达到 599.42 万平方米，市场 供需比为 1.11 ： 1 ，基 本合理； ? 房地产价格历年来增幅 不大，销售均价六年的 年均增幅率约为 9.67% ； ? 2005 年较 2004 年的房 地产价格有较大增幅， 整体均价增幅 12.39% ， 其中住宅增长 12.29% ， 商业下降 13% 。 ? 1 月，郑州市商品房销 售均价为 2822 元／平 方米；２月为 3013 元／ 平方米；３月份商品房 销售价格为 3053 元／平 方米，一路上涨。 0 200 400 600 800 新增供应面积 当年销售面积 新增供应面积 166.04 267.36 356.12 379.13 645.57 663.18 当年销售面积 200.47 245.77 281.04 399.78 555.6 599.42 2000 2001 2002 2003 2004 2005 图表 1 ：郑州市历年房地产供应及销售情况（万㎡） 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 销售均价 非住宅均价 住宅均价 销售均价 1880 2357 2294 2318 2639 2966 非住宅均价 5502 5624 5711 5178 5984 5766 住宅均价 1700 2099 2017 2100 2327 2613 2000 2001 2002 2003 2004 2005 图表 2 ：郑州市历年房地产销售价格（元 / ㎡） 资料来源：郑州市国民经济公告及网络资料 本报告是严格保密的。 7 郑州房价收入比、人均居住面积等指标显 示合郑州房地产市场很有潜力 ? 郑州的房价收入比为 1 ： 6 ，处在国内城市房价 收入比的最低水平， 房地产业健康发展 ? 郑州较低的人均居住 面积预示着郑州房地 产市场仍有较大的的 发展空间 24704 23178 30064 21102 357920 228100 204570 184750 25572 29413 146350 168280 6 11.9 7.0 8.8 7.3 8.9 0 80000 16