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我国开征物业税的利弊分析 作者：陈蕾 一、目前我国不动产领域中存在的问题 （一）房地产现行税费繁多。重复征税严重。房地产行业链条中 涉及大量税费，既有税务机关在房地产取得、保有、转让环节征收的 营业税、城建税、契税、教育费附加、所得税、房产税、城镇土地使 用税、城市房地产税等税种；又有土地管理部门收取的土地出让金等 费用。项目繁多的税费计征复杂，且负担不合理。房地产开发流通环 节税费多，无形中增加了房屋成本，从某种程度上制约了房地产业的 健康发展。 （二）现行土地使用制度不合理。我国实行的是“批租制”，即 在土地使用权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期 限的土地使用权。根据土地的不同用途，批租期限从40-70 年不等， 而其大部分税费，用地者须一次性支付。房产所有者在购入房地产时， 其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。土地 批租制给各级政府带来了丰厚的财源，可以用来改善公共服务和城市 基础设施。但这种做法实际上是将后40-70 年的土地收益一次性收取， 是本届政府花后届政府的钱，是“寅吃卯粮”搞建设，其后果必然导 致土地的滥用。在短期利益和政绩思想驱动下，一些地方政府忽视土 地资源优化配置和城市的可持续发展，无计划、无节制地出售土地， 导致土地资源剧减和浪费。 （三）房地产投资过热，房价居高不下。现今房地产市场已发展 到投资性的购房行为逐渐替代了消费性的购房行为。一些城市的居民 购买房产不是为了生活消费，而是为了进行投资。炒楼团的出现扰乱 了市场供求信息，导致楼价非理性上涨。这一方面造成了当前房屋空 置率较高，而另一方面房价居高不下，影响了中低收入者住房问题的 解决。 二、开征物业税的利弊比较分析 物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地房屋等不动 产，对其所有者或承租人每年征收的税款，税值随房产升值而提高。 党的十六届三中全会通过的 《中共中央关于完善社会主义市场经济体 制若干问题的决定》中明确指出“实施城镇建设税费改革，条件具备 时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。 （一）开征物业税的好处 1、稳定税源，促使土地资源合理利用。物业税的开征将土地财 富平均分配到每一届政府手中，为地方政府提供了稳定的资源。土地 出让金的后移和分期缴纳税费，可以大大减少政府出让土地的短期回 报。有利于激励地方政府改变短期行为，优化投资环境，提升城市繁 荣程度，扩大税源，形成良性循环。同时，可以克服土地利用率低下、 浪费严重的问题，合理利用有限的土地资源。 2 、有利于降低购房门槛，打击炒楼行为。物业税的开征改变原 有的体制，将以往在房价中一次性交纳的税费改成按年收取。改革后 房屋的成本下降，房地产的初始价格也将有所下降，进而降低居民的 购房门槛，增加老百姓改善住房的机会和能力，有益于中低收入的消 费者。同时，炒楼者不能再坐等房产升值，每年一大笔物业税形成巨 大的房产持有成本，对炒楼者是巨大压力。中低收入消费者购房能力 增强，购买自住房相对增加也使房地产投机者投机性购房相对减少。 3、减少房地产开发风险，稳定金融系统。目前我国房地产开发 的征税项目多，重复征税加重了开发企业的负担，加剧了房地产投资 的风险。而我国商业银行的贷款主要集中在房地产业，房地产投资风 险将加剧金融部门尤其是银行的风险。物业税的开征使开发商建房时 缴纳的土地出让金等税费由购房者在房产保有阶段按年交纳，大幅减 轻了开发商的筹资压力和相关的利息负担，减少了纳税环节，缩短了 开发时间，从而大大降低开发商的开发成本，减少了房地产投资开发 的风险。在一定程度上有助于金融系统摆脱房地产泡沫的冲击，提高 金融系统防范金融风险的能力。 4 、有利于调节贫富差距，增进社会公平。物业税的开征特别是 采用累进的税率，能起到“劫富济贫”的作用，增强政府转移支付的 能力，增进社会公平，维护社会稳定。通过差别税率对房地产市场进 行调节，对居住高档别墅者课以高税，对居住普通住房者减少征税甚 至减免物业税，可以调节社会贫富差距。 （二）开征物业税可能带来的问题 1、可能导致地方政府当期建设资金困境。物业税的实施将资金 分摊到以后的 40 甚至 70 年收取，在短期内会引起政府财政收入的大 幅减少，城市建设可能面临资金困境。这将会降低政府改善公共服务 和城市基础建设的能力，导致相当部分城市因缺乏市政资金投入而产 生配套设施建设滞后的情形。 2 、房屋的使用成本增加。虽然