营销策划合肥上城国际全程策划报告..doc

营销策划合肥上城国际全程策划报告 合肥上城国际全程策划报告 目录 ? 第一部分 合肥房地产市场宏观状况分析………………………………………2 第二部分 市场调查问卷情况分析………………………………………………13 第三部分 项目周边楼盘情况……………………………………………………20 第四部分 项目基本概况及SWOT分析 …………………………………………45 第五部分 项目产品定位…………………………………………………………52 第六部分 项目营销推广方案……………………………………………………71 第一部分 合肥房地产市场宏观状况分析 ? 一．合肥城市总体规划………………………………………………………………3 二．庐阳区市场背景状况……………………………………………………………8 三．合肥房地产综合评述……………………………………………………………10 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?  ? 一．合肥城市总体规划 ? （一）规划背景 合肥，安徽省省会，是一座具有2000多年历史的古城，位于中国中部，长江淮河之间，是沿江近海的第一线内陆城市，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要地位。合肥的气候属亚热带到暖温带的过渡带，气候温和，四季分明。 为适应21世纪初城市社会经济发展、行政区划调整的需要以及建设现代化大城市、发挥省会中心城市辐射带动作用，合肥市于2001年开始对1999年国务院批复的《合肥市城市总体规划》(1995~2010年)进行调整，2002年7月，合肥市人民政府正式批准合肥市城市近期建设规划，规划期限从2001年到2005年。 近期建设规划在维持国务院批复的《合肥市城市总体规划》所确定的城市性质、城市形态、布局结构及发展方向的前提下，对合肥市城市规模作了适当调整。规划确定城市规划区范围包括合肥市市区和肥东、肥西、长丰3个县的16个乡镇辖区，总面积1672.5平方公里，其中市区面积596平方公里。城市性质是安徽省省会，全国重要的科研教育基地。规划到2005年，城市人口规模控制在200万人，城市建设用地规模控制在209.21平方公里，人均建设用地控制在104.6平方米。 （二）城市性质 合肥是一座对外开放城市。已先后与日本的久留米市、美国的哥伦布市、丹麦的奥尔堡市、西班牙的莱里达市、塞拉里昂首都弗里敦市、布隆迪首都布琼布拉市结为友好城市。是安徽省政治、经济、文化中心。 （三）城市规模 全市总面积7266平方公里，其中市区总面积596平方公里，市区总人口165.8万人。合肥现辖肥东、肥西、长丰3个县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区与三个开发区。 （四）城市发展方向 城市主要向西南方向发展，适当向东发展，控制向北方向发展。要坚持“多中心、组团式”的规划布局形态，合理控制老城区环境容量，逐步有序地开发新城区。 （五）城市布局结构 （1）城市总体布局为多中心、组团式，中间用田园楔入，以改善城市生态环境。在现有城市基础上，城市用地主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制地向北方向发展。规划将城市分为5个分区：老城区、东区、北区、西南区、新城区。 （2）老城区：位于环城河内侧，用地面积5.9平方公里，规划将老城区内过密的居住人口逐步向外疏散，人口规模控制在11万人。老城区将加强市政设施建设和旧城更新改造，严格控制建筑密度，增加绿地、广场和停车场等开敞空间，确保环境质量。随着政务、文化职能的迁出，老城区将逐步转变成为全市的商贸、金融中心。 （3）东区：位于南淝河、板桥河左岸，包括新站综合试验区和龙岗工业区。建设用地面积40.52平方公里，人口规模控制在39万人。其功能主要是城市对外交通的门户，以冶金、化工、轻工、机械为主的工业基地，建设重点是突出新站试验区的商贸区特点，加快综合开发和现代物流产业的发展。规划在花冲公园地区建设东区市级副中心。 （4）北区：位于南淝河左岸、板桥河右岸，建设用地面积19.75平方公里，人口规模控制在18万人。本区为全市大型仓储基地，将发展建筑材料、有色冶金、能源等工业企业，利用铁路和公路交通条件，形成城市物资储备流通中心。重点是加强基础设施和大房郢水库建设，建设庐阳区工业园区，与双凤工业区联动发展。规划在合瓦路与临泉路交口附近建设市级副中心。 （5）西南区：位于南淝河、环城河和四里河西岸，包括高新技术开发区、政务文化新区以及董铺岛科研基地等，建设用地面积110.25平方公里，人口规模控制在105万人；其功能为城市的行政、文化中心和科研教育区，以机械、电子、家电为主的工业基地，建设重点是充分发挥科教优势，加快高新技术开发区的发展，积极推进政务文化新区的建设。规划分别在南七里站、西七里塘附近建设市级副中心。 （6）新城区