皖投水岸星城整体营销推广计划.pdf

“皖投·水岸星城”整体 营销推广计划 皖投·水岸星城，自 2008年 10月 18日举行开工典礼，10月 28日正式开工，目前工 程进度已达 1-3层，满足申请《商品房预售许可证》条件，同时县城展示副中心预计也将 于 2009年 1月 10日正式投入使用，即皖投·水岸星城正式对外面市、开始接待客户咨询、 积极蓄客，为后期成功开盘奠定基础。 我司经过多轮次的论证与推演，综合市场大环境、区域市场环境、项目工程进度等诸 多方面因素，将从下述几个方面对皖投·水岸星城整体营销推广工作进行阐述。 一、市场解读 1、宏观形势分析  楼市已步入非常时期：此前是地价推升房价、房价又助推地价的恶性循环。如今，房 价回落影响地价、地价不振再打击房价的另一个恶性循环隐约可见，消费者购房观望情绪 浓厚、购房意向已为历年最低，而且随着经济危机的蔓延，预计房地产行业低谷期仍将持 续；  宏观调控将转为扶持：从最新的国家宏观调控政策而言，扶持房地产发展的态势愈来 愈明显；  供求关系明显转变：大中型城市在宏观政策指导下不断对土地供应、户型结构等进行 调整，导致不同类型产品的市场需求发生变化。多个区域市场上中小户型成为销售的主流。 伴随着国家最新的 9000亿保障住房资金的投入，势必将分流了相当一部分商品房目标客户 群体，房地产市场商品房需求进一步减弱；  退房、退定涌现：今年来，退房、退定现象在几个一线城市的楼市“不谋而合”的出 现。 去年半年之内房价上涨 45%的深圳，从去年下半年起，终于无可避免地坐上了房价 “过 山车”，一路领跌全国。而今深圳的房价已跌至一年前，许多楼盘的三、四期价格比首期还 要便宜。楼市振荡引发的直接后果就是“退房潮”， 降价成为业主与开发商冲突的导火索， 许多业主看着新买的房子迅速贬值，宁愿赔偿违约金也要求开发商退房或弥补差价；  大开发商营销压力渐增：以万科为首的多个大开发商在广州、深圳、上海、北京等大 城市集体全线降价，给中小型城市及中小开发商带来巨大冲击和压力。目前全国大多数房 地产项目均出现滞销情况，导致资金回笼不足，甚至国内一线的大开发商也频繁出现资金 链运转困难。 2、全椒房地产市场反馈  房价出现小幅回调：由于全椒房地产市场起步晚，整体价格基数较小，在售项目的销 售价格出现小幅回调。目前全椒房地产市场价格区间在 1900 元-3100 元/平方米之间，销 售报价均价约 2500元/平方米。  成交量急剧萎缩：截止 11月 30日，全椒 11月份商品房总成交量为 10套。与国内多 数大中城市一样，无可避免的受到宏观环境的较大影响。由于地缘的关系本地人经常来往 南京，随着南京房价出现非常大的波动，本地客户群体观望情绪也随之浓厚；  竞争格局凸现：市场逐渐发展成熟，新项目不断出现，对开发企业的开发水平和竞争 1 水平要求不断提高，未来市场竞争将日益激烈。 二、 项目形势描述 推量情况  一期推量：总推量 35347.86平方米。其中多层住宅 （7栋，192套）21735.2平方米， 专家楼 （2栋，10套）2652.66平方米，公寓式写字楼 10960平方米；  二期预计推量：总推量 26790平方米。其中多层住宅 （6栋，192套）20100平方米、 专家楼 （3栋，18套）4390平方米、4500平方米的沿街商铺；  三期预计推量：总推量 34164.8平方米，具体包括多层住宅 （8栋，276户）29664.8 平方米、2300平方米的沿街商铺。 配套缺陷  生活配套缺乏：项目周边无菜市场、超市、银行、邮局、医院等生活配套，业主的未 来生活极其不便利；  项目周边无较好的中小学，势必将流失重视子女教育的客户群体（或因改善子女教育 环境而购房的乡镇进城置业者）；  公共交通缺乏；  蔡庄大塘作为项目极其重要的卖点和附加值，其包装时间一直滞后，不能给予一期销 售有力支持； 营销问题  前期推广力度不够，县城户外大牌、车身、横幅等广告媒介尚未启动，项目的大盘形 象高度和深度不足；  截止目前，无接待客户的场所，客户蓄水工作尚未正式启动；  务必确保县城展示副中心于 09年 1月 11正式投入使用，以免错过春节前营销良机；  现场营销