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免费人力资源实战内容分享平台     房地产尽职调查操作流程 一、什么是尽职调查 尽职调查又称审慎性调查，是指投资人在与目标企业达成初步合作意向后， 经协商一 致，投资人对目标企业一切与本次投资有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动， 通常需要花费 3-6 个月时间。 二、尽职调查的目的 完成一个尽职调查的目的是：判明潜在的各种问题、风险和它们对收购及预期投资收益 的可能的影响。具体来说有三点： 1、发现项目或企业内在价值 2、判明潜在的致命缺陷及对预期投资的可能影响 3、为投资方案设计做准备 三、尽职调查的方法 1、审阅文件资料 通过公司工商注册、财务报告、业务文件、法律合同等各项资料审阅，发现异常及重大 问题。 2、参考外部信息 通过网络、行业杂志、业内人士等信息渠道，了解公司及其所处行业的情况。 3、相关人员访谈   免费人力资源实战内容分享平台     与企业内部各层级、各职能人员，以及中介机构的充分沟通。 4、企业实地调查 查看企业厂房、土地、设备、产品和存货等实物资产 。 5、小组内部沟通 调查小组成员来自不同背景及专业，其相互沟通也是达成调查目的的方法。 四、尽职调查遵循的原则 1、证伪原则 站在“中立偏疑”的立场，循着“问题-怀疑-取证”的思路展开尽职调查，用经验和事 实来发觉目标企业的投资价值。 2、实事求是原则 要求投资经理依据创业投资机构的投资理念和标准，在客观公正的立场上对目标进行调 查，如实反映目标企业的真实情况。 3、事必躬亲原则 要求投资经理一定要亲临目标企业现场，进行实地考察、访谈，亲身体验和感受，而不 是根据道听途说下判断。 4、突出重点原则 需要投资经理发现并重点调查目标企业的技术或产品特点，避免陷入眉毛胡子一把抓的 境地。   免费人力资源实战内容分享平台     5、以人为本原则 要求投资经理在对目标企业从技术、产品、市场等方面进行全面考察的同时，重点注意 对管理团队的创新能力、管理能力、诚信程度的评判。 6、横向比较原则 需要投资经理对同行业的国内外企业发展情况，尤其是结合该行业已上市公司在证券市 场上的表现进行比较分析，以期发展目标企业的投资价值。 五、尽职调查的流程 尽职调查的范围很广，调查对象的规模亦千差万别，每一个尽职调查项目均是独一无二 的。 对于一个重大投资项目，尽职调查通常需经历以下程序： 立项——成立工作小组——拟定调查计划——整理/汇总资料——撰写调查报告—— 内部复核——递交汇报——归档管理——参与投资方案设计 尽职调查小组的人员构成： 项目负责人、财务专家、市场分析专家、法律专家、行业专家、业务专家等 1、专业人员项目立项后加入工作小组实施尽职调查 2、拟订计划需建立在充分了解投资目的和目标企业组织架构基础上 3、尽职调查报告必须通过复核程序后方能提交 六、尽职调查的范围   免费人力资源实战内容分享平台     1、财务尽职调查 1）财务组织 财务组织结构图；年度经营计划、预算的编制、考核；财务分析的体系、报告流程；财 务管理模式；内控制度；财务管理系统。 2）会计核算及报告 会计报告体系（合并范围、程序、原则、方法）；公司薪酬、税费及会计政策；内部交 易或关联交易种类、流程、交易价格、结算原则，以及与之相关的税收政策。 3)财务明细资料 资产负