鲁能北京格拉斯小镇别墅的项目营销的策划的方案.ppt

N鲁能地产 器N YOSEMITE 格拉斯小镇 营销方案  一、近期地产政策解读及2010年大势预判 目二、销售任务和销售节点 录 三、销售策略与销售方案 cont 四、推广策略与方案 五、项目难点及应对措施 ents 六、营销费用预算使用方案 七、2010年项目产品定位计划  近期地产政策解读及2010年大势预判  1近期政策大势解读 7月,银监发[2009]59号文件--《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中明 确指出,要严格执行第二套房贷的相关政策不动摇。 8月,北京银监局向各银行下发文件,要求从9月1日起,二手房放贷时,额度比照银 行给予该套房的评估值以及交易网签合同值,在两者之间取低 12月结束的中央经济工作会议明确,2010继续执行积极的财政政策和适度宽松的货 币政策 12月9日,国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 09年,房地产信贷政策适度缩紧;年底针对二手房交易的控制表明政府抑 制投资需求导致的房地产过热的态度 但2010年政策大势不变,“促进内需、稳定发展”的大方向给明年房地产业 以基本的政策支持。  2土地市场情况 2009年土地供应计划完成情况 单位:公顷 交情况(公 两限其他商品住宅商服 工业 2100 800 09年前三季度完成1310 630 234 419 完成比例 62% 7% 90% 52% 数据来源:北京市土地储备中心、伟业整理 北京共成交192宗地共计完成全年土地供应计划的62%:北京共成交192宗地,占地面 积1310公顷,规划建筑面积1689万平米,非工业用地93亲,占地891万平米。其中住 宅用地658万平米。从土地计划完成情况看,总虽成交完成计划的62% 其中商品住宅用地已经完成计划的90%,两限房用地仅完成全年计划的7%:两限房销 售的遇冷直接导致了限价地成交冷清,仅成交28公顷,完成400公顷的目标面临一定的 压力。商品住宅的完成情况比较乐观,保持现有步调基本可以完成全年计划。商服地块 已经超额完成计划。预计四季度将加大推地力度  2009年士地成交情况 北京市土地市场整体成交情况月度比较 元/平方未 6000 0809081008/1081209010902090309040905090609 ■成交面积(公顷)0130017902615550 →-楼面地价(元m)02564284122717472084223788324114334402727054905 数据来源:北京市土地储备中心、伟业整理 09年成交量保持高位,住宅用地仅占总量的51%  顺义别墅区拍卖--北京楼面地价、总价双料地王诞生! 地块情况:22号地位于顺义区后沙峪镇,东至沙峪环中路(裕园路)、西至 温榆河大堤路、北至馨园九街、南至天竺开发区21号地边界。容积率不到 0.7,被业内称为“中央别墅区最后一块低容积率用地 ·公司背景:北京市顺义大龙城乡建设开发总公司成立于1987年,隶属北京市 顺义区人民政府,总资产近百亿元,是一家实力雄厚、经验丰富的房地产 级资质开发企业。2005年控股子公司北京市大龙伟业房地产开发股份有限公 司(简称大龙地产)在沪成功上市,股票代码600159。2008年11月,总公 司被国家统计局评为2007-2008年度中国房地产企业500强。同时,总公司 也首次进入北京市百强企业行列。 伟业预测:该地块土地面积为5267万平方米,规划建筑面积约为 17万平方米,可以开发成联排别墅、疊拼别墅加公寓,是近期少有 的低容积率地块。预计单价超过4万元  3房地产大势预判【政策】 经济-绩投资 经济-亮松的货币政 4万亿的计划将一直延续到2010年 外需不足、内需仍需挖堀,国内物 底,适度宽松的信货政策将不会发 价增长仍然为负,因此央行将会继·中国的“政策市”层面2008 生更本性改变 续保持银行旒动性,刺激经济回升 年底国务院“暖市”政策有效 期是一年,2010年初相关税 经济-加强稅收力度 经济-C門即将转正,有诵胀压力 中央投资的资金主要来源于稅收 各项经济指标可以看出,宏观经济 收政策会有很大不确定性,市 所以房地产稅收可能收紧 通过通缩之后,随着经济的好转过 场将面临一定的压力 松的货币政策会使得银行流动性过 利,有可能在2010年出现一定的 政策-—年期有效期 通胩 货币政策和经济转型的要求 2008年底国务院“暖市”政策有 效期是一年,到2009年底结束 及银行体系被基本建设和房地 政策-加忘风险 产绑架,将共同催生资产泡沫 明年货币政策转向稳健,优先使