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房地产市场研究工作模块 【第一部分 项目所在地房地产市场现状调研】 1． 目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。 2． 调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。 3． 主要内容： 3-1 ．宏观经济运行状况 1）、数据 指 标 数量 与上年同比增长 全省 项目所在地 全省 项目所在地 国内生产总值其中：第一产业第二产业 第三产业 房地产 固定资产投资其中：房地产开发 C.社会消费品零售总额 D.商品零售价格指数 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 2）、分析 3-2 ．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 1 / 10 A．项目所在地的居民住宅包括哪几种形态及其比重构成：公房、微 利房、福利房、商品房等。 B．政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。 C．政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。 D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。 3-3 ．项目所在地房地产市场总体供求现状 1）、数据 项 目 上半年 与去年同期相比 备注 签定土地出让合同 其中商品房用地 房地产开发总额 其中商品房建设 其中住宅投资占比重 商品房施工面积 其中住宅 住宅施工面积中今年新开工者所占比例 商品房竣工面积 其中住宅竣工面积 销售预售商品房面积 其中现楼销售 楼花销售 全市商品房销售收入 2 / 10 住宅 空置面积 其中住宅 办公楼 商业楼 二手楼买卖 2）、分析 3-4 ．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异 板块差异 板块 1： 区 板块二： 区 板块三： 区 板块四： 区地理范围 划分依据：建筑及商业、人文特征描述 政府市政规划的引导 商品住宅平均价格 多层 小高层 高层 别墅 商品住宅供求状况 多层 小高层 高层 别墅 热销区域 3-5 ．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势 3 / 10 区域 01 年平均价格 00 年平均价格 99 年平均价格 多层 高层 多层 高层 多层 高层 全市 项目所在板块 【第二部分 类比竞争楼盘调研】 1．目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。 2．调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。 3．主要内容： 3-1 ． 基本资料 楼盘名称 地理位置 发展商 建筑承建商 建筑规划设计商 环境设计商 销售代理商 3-2 ． 项目户型结构详析 户型（ a 房 b 厅 c 卫 d 工 e 厨 f 阳台 g 花园） 面积跨度 套数 / 百 分比 平层 错层 跃层（复式） 4 / 10 3-3 ．项目规划设计及销售资料 总占地面积 总建筑面积（容积率） 建筑层数、栋数 建筑布局及开发节奏 户型结构 外立面风格、色调及用材 交楼内装修标准 小区绿化及环艺 车流组织及户车比 小区内康乐及商业配套设施 物业管理 售价（按揭折后价） 最高价：最低价：均价： 付款方式 一次性：分期：按揭： 销售进度 销售率： 已销售单位户型比例 客户初步分析 现居住区：职业特征：集团客户： 3-4 ．综合评判 评判项目 评价 A．地块周边环境及配套评判 A-1 地理位置 A-2 周边环境、景观 5 / 10 A-3 周边市政配套 A-4 周边小区整体素质 B．楼盘素质评判 B-1 建筑风格和立面 B-2 建筑布局和空间规划 B-3 小区内环艺规划 B-4 户型设计 B-5 小区内配套 B-6 车流组织 B-7 物业管理 C．物业形象 C-1 发展商品牌 C-2 项目包装及营销手法 综合评价 【第三部分 住宅消费者行为分析】 1．目的：了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。 2．调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。 3．主要内容： 3-1 ． 各类档次商品住宅客户分析 指 标 比 例 家庭结构 3 口之家： 3 代同堂：二人世界：单身 职业特征 经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部： 6 / 10 国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销 买主年龄结构 20 －30：30－45：45－55：55 以上 客户家庭月收入状况 2000 元以下： 2000－ 4000 元：4000－6000 元： 6000－8000 元： 8000－10000 元： 10000 元以上 客户地理半径集中率 1 公里半径： 2 公里半径： 3 公里半径： 4 公里 半径： 4 公里以上半径 3-2 ．各类档次商品住宅客户购买行为分析 A、 购房目的及面积偏好 指 标 比例 购房目的 A 首次置业满足基本居住需求 B二次置业改善居住条件 C投资保值和增值 D办公 E为父母或子女购房 度假 G其他 面积偏好 A 50 平米以下 50－70 平米 70－80 平米 80－100 平米 100－120 平米 120 －140