物业财务管控策略.docx.pdfVIP

物业管理行业在我国是一个新兴行业经过十几年的快速发展，我 国物业管理行业取得了长足的进步。 但总体来说，物业管理行业还非常分散，行业的快速发展只限于 少数企业在物业管理企业快速发展的背后还隐藏着危机。 尤其近年来．业主的服务要求越来越高，随着目益激烈的市场竞 争和劳动力等成本上涨，物业管理企业的生存压力不断加大，多数物 业管理企业盈利状况不佳，很多企业只是生活在贫困边缘线上。 虽然存在外部客观环境影响，但企业内部财务制度不完善，内部 财务管理薄弱也是企业不具备进行激烈市场竞争能力的一个重要因 素。 因此，加强物业管理企业内部财务管理非常重要。 一、物业公司财务管理现状及存在问题1物业企业领导者理财观 念落后．不重视财务管理企业领导者对财务管理的重视程度直接决定 着一个企业的财务管理水平。 由于我国的物业管理行业起步较晚，行业发展初期的从业者普遍 素质不高而现有物业企业特别是中小型物业企业的领导者多是早期 的物业企业从业者，经过长期的实际工作后，晋升到现在的领导岗位。 他们实际工作经验丰富．但缺乏现代管理理念没有科学的经营战 略．重视项目拓展和日常物业管理而忽视财务管理，对财务管理在企 业管理和发展过程中的作用没有足够的认识不重视财务管理人、财、 物、信息等资源未能优化配置甚至存在严重浪费．致使企业经济效益 低下。 2会计基础工作薄弱，缺乏有效的科学的财务管理手段没有建立 健全企业的财务管理制度，或虽然有比较健全的财务管理制度，但是 实际工作中未能真正按照制度规定执行，制度形同虚设。 会计核算程序和核算方法不规范，资产管理混乱，财务信息不真 实。 财务报表过于笼统，大多数物业管理公司只有资产负债表、利润 表、现金流量表数据过于笼统和宏观缺少各种财务分析报表，未按物 业服务项目进行核算，无法知道每个项目的经营情况。 大多数物业企业未实行全面预算管理，未对年初经营指标进行有 效分解实际执行与年初经营计划脱节，实际经营与业绩考核脱节，员 工积极性不高，企业没有活力。 3财务组织结构设置不合理，人员素质较低下属单位的财务机构 与总部财务中心互相独立，下属单位财务人员听命于单位领导，独立 性很难保证下属单位的领导与财务人员很容易产生串通舞弊。 物业企业财务人员素质普遍较低，一方面是因为物业管理是微利 行业薪资普遍较低．难以吸引优秀人才。 另一方面，受传统观念的影响，一些物业企业的领导认为物业企 业是服务性行业，只需进行简单的收支和记账对财会人员没有较高的 要求，使得企业所聘用的财务工作人员素质较低，业务水平差．无法 满足管理需要。 4营运资金管理效率低下资金管理是财务管理的核心资金管理得 好则企业资金循环越快，对资金的需求压力就小，资金的使用效率也 就高。 但大多数物业企业在营运资金管理过程中由于自身管理不善资 金使用效率低，资金回报率不高。 有些物业企业未实行资金集中管理资金分散在各个项目的各个 银行账户企业对资金的使用重视不够．不能把资金集中起来进行低风 险的投资组合，使得企业的资金回报率一直处于较低状态。 有些企业资金管理不善，资金流失或循环不良，不仅影响了企业 正常的资金周转，也为产生腐败提供了温床。 还有的物业管理企业只重视服务质量对应收款的追收不予重视， 使得应收账款越积越多．从而使企业资金循环不良给企业生产经营带 来严重困难。 5内部控制缺乏大多数物业企业缺乏行之有效的内部控制制度究 其原因一方面是领导不重视。 部分领导认为．企业的业务活动非常简单，没必要专门设置内部 控制部门和机构。 另一方面物业企业缺少有内部控制工作经验的人员。 内部审计制度不完善，大多数物业企业没有建立自身独立的内部 审计机构，内审负责人通常是由企业的财务负责人兼任，这样既不符 合制度规定，也造成管理层和会计人员对内部审计的不重视削弱了内 部审计的独立性与严肃性影响财务内部控制的质量。 二、完善物业企业财务管理的措施1完善财务组织架构，提高领 导及财务人员素质总部设立财务中心，总部所在地的物业服务项目实 行报账制，由总部财务中心统一按项目进行核算外地设立子、分公司 的，财务人员实行垂直委派制各子、分公司的财务人员由总部财务中 心委派外派财务人员隶属于总部财务中心服务于各下属单位，完成并 监控下属单位的财务会计活动，其工资、奖金、调动升迁由总部财务 中心统一安排。