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你眼中的房地产中介 是什么样的? 你眼中的二手房 是什么样的? 二手房的优点: △户型适中,总价低 从市场上看,中小户型的二手房最受青睐,总价低是最大优势。据房产专家分析60~80平方米的住房是最适合三口之家居住的,居住面积没有任何浪费。二手房恰恰就具备了这一点。目前市场上销售的商品房,两居室的面积就有一百多平方米,对于许多想买房的家庭来说,经济能力承受不起,而且面积太大也浪费。 △地理位置好 二手房大都集中在各城区成熟的小区或者是商业繁华地段。经过多年建设,住宅小区交通方便,可以满足人们多方面的需求,如地理位置、子女受教育的需求等。 △配套设施齐全 二手房大部分都为成本价购买的单位住房,小区已建设多年,已成为成熟社区,各项配套设施均已齐备。购物、娱乐、子女入托、入学在小区辐射区内都能满足。而许多新的楼盘,居住区刚刚形成,社区配套设施的完备仍然要有待时日。 △可选择的机会更多 在同一地段的二手房房型不尽相同,对于购买者来说,选择的机会比较多。由于二手房的建筑年代不同,户型也有所不同,所以在同一地段分布着许多类型的二手房供购房者选择。 △现房交易 市场中交易的二手房均为现房,房屋的外观、结构、内部格局及各种设施都一目了然,房屋建筑面积是实实在在的,没有期房面积不准确的纠纷,物业等各种硬件可以考察 △你可以选择怎样的人做邻居???? 买一手房时你根本不知道你的邻居会是什么样的人。但买二手房你可以先考察周边住的都是什么人,有利于给孩子选择一个健康的环境。 △产权过户及时 上市买卖的二手房,房主都已经取得了产权证,只等买主选好了房子,签订房屋买卖合同后,就可办理产权变更、过户手续。 △投资少、回报率高 贷款购买二手房,然后出租,以租还贷是越来越多的有投资意识人的选择真正做到了“以楼养楼”。 五、量化管理与压迫式管理 有量化可能没有业绩 1、量化管理是最直接的绩效考评工具 没有有量化一定没有业绩 五、量化管理与压迫式管理 1、新增盘、客数量 1、量化内容 2、每周看楼次数 3、每日Update盘、客数量 4、每周荀盘数量 6、每周拜访或派发单张 5、每周计划业绩 7、每月培训课时 五、量化管理与压迫式管理 反对为量化而量化 3、量化是可以调整的 同样反对无量化 亦反对量化不能因地制宜 但量化内容视阶段不同可以调整 六、多店协作与冲突仲裁 1 深圳中介区域管理框架 2 同区域多店合作 3 跨区域合作 4 冲突仲裁 深圳中介区域管理框架 总监 住宅总监 商业总监 区域总监 区域总监 区域总监 区域经理 分行经理 分行经理 分行经理 同区域多店合作 公盘制 公客制 区域内私客 可转介或合作 一个区域最多不超过 五间店 集团作战,荀盘推介, 区域拍卖行 跨区域合作 策略 区域PK赛 跨区客源 转介或合作 客源独立 盘(房)源 独立分割 冲突仲裁(撞盘落定) 总则: 客户下定金同时分行经理将合约内容发至区域秘书处 ¤ 撞单原则 ¤ 优选原则 撞单原则 1 保证公司制度最大化 2 双方业务员所属经理充分协调沟通 3 严禁恶性竞争,否则双方分行经理均受罚 4 如有异议, 向区经协商处理 冲突仲裁(撞盘落定) 先下定者 价高者 反签者 针对业主 90M2以下物业会降价 —供大于求 针对业主 90M2以上物业会降价: 1、交易成本 2、获利变现 针对客户 A、 90M2以下物业会涨价—回报率 B、 90M2以上物业会涨价—物以稀为贵 七、成本控制与预算 开源节流是企业永远的话题; 中介公司成本结构; 中介公司利润10-15%是正常的行业利润率; 中介公司规模的影响; 成本控制建议; 成本预算; 优化业务流程,提升工作效率; 开源节流是企业永远的话题 没业绩时成本很要命; 成本控制了,业绩却不能提升 业绩提升了,却赔了钱; 大手大脚不行,小手小脚不可,合理开源,科学节流 中介公司成本结构 人力成本:20% 广告成本:8~10% 门店租金:10% 后勤: (行政、人事、财务、品牌、信息、法律、高管):10% 水、电费用:3% 耗材(纸、杯、洁具、维修):1% 分摊(装修折旧与设备折旧):5% 提成:28% 利润:13% 中介公司利润10~15%是正常的行业利润率 5~30家:利润率8% 30~50家:利润率10~12% 50~80家:利润率12~18% 80~120家:利润率20~25% 120~200家:利润率25%以上 中介公司规模的影响 规模放大 风险增加 规模放大 成本降低 A B C 规模
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