银行按揭及逾期付款管理指导书.doc

银行按揭及逾期付款管理指导书 总 则 本指导书旨在对XX地产（XX）有限公司出售商品房，及时向买方收取价款，规定操作的程序，并提供指导性意见。 本指导书适用于XX地产（XX）有限公司开发的位于XX市区的各项目的买卖合同价款管理，包括按揭银行的选定、签订按揭合同、对逾期付款情况的管理等，均适用本管理办法的规定。 术语及注释： 本指导书所称“公司”是指XX地产（XX）有限公司； 本指导书所称 “区域总部”指XX地产控股股份有限公司上海管理总部； 本指导书所称 “总部”指深圳招商房地产有限公司； 本指导书所称“营销中心”系指深圳招商房地产有限公司营销中心； 本指导书所称“营销部”系指XX地产（XX）有限公司营销部。 职 责 营销中心负责商品房买卖的全程管理，负责委任客户事务管理的专职人员，公司财务部负责协助营销中心处理相关收款、按揭银行的选择及管理等工作。 指导性陈述 向买方收取价款，是公司主要的合同目的和合同权利；而收取价款的合同权利，又受到诉讼时效的限制。制定逾期付款和催款的管理制度，有助于公司合同权利的实现，避免公司因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。 买方向银行申请按揭贷款，用于支付价款的，公司负有协助的义务。制定按揭贷款服务规则，有助于区分买方的付款义务，和公司的协助义务之间的区别，以分清买方与公司的责任。 按揭贷款服务 本工作按揭贷款付款，只是买方支付价款的方式。因此，买方虽然可以选择以按揭贷款的方式付款，却并不因此可以免除买方的付款义务： 买方必须及时提供真实和全面的申请按揭贷款的个人资料，并保证自己符合银行发放按揭贷款的条件； 由于买方的原因，银行未能向卖方发放按揭贷款的，买方必须自筹资金付款。 按照房地产交易的惯例，公司有协助买方向银行申请按揭贷款的义务，其 内容包括： 在项目取得预售许可证之前，向银行申请按揭贷款额度，使项目具备按揭贷款的条件；应银行的请求，为买方的按揭贷款提供担保；在买方选择以按揭贷款的方式付款时，协助买方向银行提出贷款申请，协助买方办理保险及律师见证等手续，协助买方与银行签订借款合同。 财务部应确保公司于项目取得预售许可证之前，与银行商定按揭贷款额度，并与银行签订按揭贷款额度合同，使项目具备办理按揭贷款的条件。按揭贷款额度合同以预售款监管的名义签订的，应当将银行提供按揭贷款额度的内容，写入预售款监管协议。 银行要求发展商在预售阶段提供保证金的，公司财务部应与银行进行谈判，尽量将保证金的比例将到最低，并且对每笔保证金进行有效的管理。 买方选择按揭贷款方式付款的，营销部应告知买方及时准备申请按揭贷款的必要文件，包括贷款申请书、买方身份证件复印件、有关买方家庭稳定的经济收入的证明以及银行要求提供的其他文件资料。 项目预售期间，营销部应与银行、保险公司和律师事务所，商定办理现场签约的时间；原则上现场签约应及时进行，以方便买方与银行签订借款合同。 银行在受理业主的按揭申请后，应于当日向公司的客户经理出具书面通知，并注明业主是否已经提交了全部相关资料。 每次现场签约结束后，每月五日前，营销中心应编制已签订借款合同的买方明细，并与银行保持联系，了解银行对买方贷款资格的审查情况，并敦促银行及时发放贷款。 财务部应于收到银行划拨的按揭贷款款项的第二日，将收妥款项的金额和买方名单，书面通知客户经理。 就任何一个买卖合同，银行未在买卖合同约定的付款期限之内，向卖方发放贷款的，视为买方迟延支付价款；营销中心应将其纳入逾期付款管理。 因买方的原因，包括买方不具备申请按揭贷款的条件、提交的个人资料不完备或未通过银行审核等情形，根据公司与买方签订的买卖合同补充协议的约定，给予买方一个月的宽限期，由买方自筹资金付款。宽限期满买方仍未付清全部款项的，由买方承担违约责任。 因买方提交个人资料迟延，导致银行发放按揭贷款迟延的，由买方承担逾期付款的违约责任。 逾期付款及催款 公司客户经理应将每个买方的应付款金额和付款期限，输入电脑进行管理，并于每月7日至15日，编制截止上月末逾期付款买方名单，包括因银行未发放按揭贷款导致逾期付款的买方。 营销中心应根据每月编制的逾期付款买方名单，剔除因银行原因发放贷款迟延不应由其负责的买方，编制拟发出催款通知的买方名单，报营销部总监和管理总部营销总监审核后，以特快专递的方式，发出催款通知书，并保留特快专递邮据。 每年度1月15日至1月20日，7月15日至7月20日，客户经理和财务部，应就各个项目买方的付款情况进行全面核查，并考虑诉讼时效的因素，及时向逾期付款的买方发出催款通知书，以中断诉讼时效，确保公司的合同权利可以实现。 买方逾期付款又没有正当理由的，由买方按照买卖合同和补充协议的约定，承担逾期付款的违约责任。 经公司向其发出催款通知书，在催款通知书规定的期限内仍未付清价款的买方，由