商品房产权管理指导书.doc

商品房产权管理指导书 总 则 本指导书旨在规范XX地产（XX）有限公司关于商品房产权工作的管理，并提供指导性意见。 本指导书适用于XX地产（XX）有限公司开发的位于XX市区的各项目的产权工作管理，包括房地产初始登记、业主产权转移登记、土地分割等，均适用本管理办法的规定。 术语及注释： 本指导书所称“公司”是指XX地产（XX）有限公司； 本指导书所称 “区域总部”指XX地产控股股份有限公司上海管理总部； 本指导书所称 “总部”指深圳招商房地产有限公司； 本指导书所称“营销中心”系指深圳招商房地产有限公司营销中心； 本指导书所称“营销部”系指XX地产（XX）有限公司营销部。 职 责 营销中心负责产权工作的全程管理，负责委任客户事务的专职工作人员，公司项目组负责协助营销中心提供各项办理产权需要的资料，公司财务部负责协助营销中心处理相关契税等费用的收缴等工作。 初始登记 “初始登记”分为：（1）土地使用权的初始登记；和（2）建筑物（包括附着物）的初始登记。本操作规则仅适用于建筑物的初始登记；以下所指的初始登记，均为建筑物的初始登记。 “初始登记”，是权属登记机关对新建成的、合法的建筑物的所有权，进行的登记。初始登记的目的是：（1）对新建成的建筑物的整体所有权，进行初次登记和公示；（2）对建筑物内可以转让的每个分户单位的区分所有权，进行初次登记和公示，以便于今后进行转移登记（即为业主办理房地产证）。 初始登记是转移登记的前提；而为业主办理房地产证是公司依据房地产买卖合同和交易惯例对业主负有的合同义务。因此务必重视申请初始登记的时限规定。 《XX市城市房屋权属登记条例》（2004年5月27日通过，2004年6月17日实施），是公司申请初始登记的法律依据。 公司向权属登记机关申请初始登记需要提交的文件包括： 文件名称 备注 1 房产申请登记表 2 计划立项批文 3 土地使用权证批文或合法用地证明文件 4 建设用地规划许可证 5 建设工程规划许可证（附图） 6 建筑工程施工许可证 7 房屋建筑通过竣工备案通知书 8 房产测绘成果报告 9 企业法人营业执照、法定代表人身份证明 10 房产登记委托书、委托代理人身份证明 11 房地产开发企业资质证书 12 地名办的地名批文和公安编制的门牌号文件 13 其它 权属登记机关收取原件的，具体经办人员应当留存复印件。 具体经办人员应当在工作时限内向权属登记机关提交全部申请文件，并取得权属登记机关的收文回执。 营销中心委派的客户经理，作为申请初始登记的具体经办人员，按照本操作规则的规定，准备申请初始登记的全部文件，并向权属登记机关提出初始登记申请。 客户经理，应当于竣工验收日前一个月开始，向公司各部门催办并收集办理初始登记所需的其他文件。 客户经理，应当于公司取得建设工程竣工验收备案证明书之日起，每5日向营销中心书面汇报初始登记申请文件的准备情况及需要其他部门配合的事项。 客户经理，应当于全部申请文件备齐之日，至迟不超过建设工程竣工验收备案证明书签发之日起的第60日，按照本操作规则的规定，向权属登记机关递交全部申请文件。 权属登记机关初步审定初始登记申请后，具体经办人员应及时按照权属登记机关的要求，在指定报纸刊登初始登记公告并缴纳公告费，并通知公司财务部向权属登记机关和征税机关缴纳初始登记费、印花税和契税。 房屋权属登记机关受理并发放“大产证”后，客户经理应于5日内准备以下资料，向国土部门申请土地分割。 文件名称 备注 1 土地分割申请书 2 大产证 3 土地使用权证批文或合法用地证明文件 4 房屋建筑通过竣工备案通知书 5 房产测绘成果报告 6 企业法人营业执照、法定代表人身份证明 7 房产登记委托书、委托代理人身份证明 8 房地产开发企业资质证书 9 地名办的地名批文和公安编制的门牌号文件 10 地籍调查表 11 宗地图 12 其它 客户经理应及时跟进国土部门的办文进展并及时领取土地分割证明。 转移登记 办理房产证及土地证，是公司与业主（买方）共同向权属登记机关申请对分户单位的区分所有权，进行转移登记。区分所有权转移登记的标志是权属登记机关向业主颁发房产证及土地证。 《XX市城市房屋权属登记条例》（2004年5月27日通过，2004年6月17日实施），是公司为业主办理房地产证的法律依据。 权属登记机关编制的《商品房买卖合同》规定公司应于房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 客户经理应于客户签订《商品房买卖合同》的同时，要求客户填写产权转移申请表，并提供所需证明材料。 公司财务部应配合客户经理，在客户签订买卖合同后按照登记机关的收费标准及时代收契税、抵押登记费。 客户经理应于初始登记完成后5日内，至房屋交易管理部门提交相关资料并申请为业主办理产权转移