商品房认购指导书.doc

商品房认购指导书 总 则 本指导书旨在规范XX地产（XX）有限公司关于商品房认购的管理，有效规避买卖合同法律风险。 本指导书适用于XX地产（XX）有限公司开发的位于XX市区的各项目商品房的认购管理，包括拟定认购须知、认购书、收取定金及签订认购书，均适用本管理办法的规定。 术语及注释： 本指导书所称“公司”是指XX地产（XX）有限公司； 本指导书所称 “区域总部”指XX地产控股股份有限公司上海管理总部； 本指导书所称 “总部”指深圳招商房地产有限公司； 本指导书所称“营销中心”系指深圳招商房地产有限公司营销中心； 本指导书所称“营销部”系指XX地产（XX）有限公司营销部。 职 责 营销中心负责房屋认购的全程管理，负责委任销售管理的专职人员，公司财务部负责协助营销中心处理相关收款等工作，置业顾问负责认购书的签订工作。 指导性陈述 签订正式买卖合同前，买方均须与公司签订《楼宇买卖认购书》并交付定金；签订《楼宇买卖认购书》并交付定金，是签订正式买卖合同的前置程序。 根据公司拟订的《楼宇买卖认购书》条款，买方交付的定金具有“订约定金”的性质。即定金的目的，是确保签订正式买卖合同。 《中华人民共和国担保法》第六章、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，是公司与买方签订《楼宇买卖认购书》、收取定金并适用定金罚则的法律依据。 签订楼宇买卖认购书和收取定金 置业顾问接待买方，向买方发放售楼书等售楼资料，陪同买方察看待售单位、样板房和施工现场，引导买方签订《楼宇买卖认购书》，应当做到语言规范、礼貌诚恳，但在未取得客户经理书面同意的情况下，不得作出任何口头的或书面的许诺或承诺。 买方确定认购单位后，由置业顾问代表公司与买方签订《楼宇买卖认购书》，公司销售经理负责认购书的审核确认。 买方为自然人时，《楼宇买卖认购书》须由买方本人签字并附买方身份证复印件；买方委托代理人签署《楼宇买卖认购书》的，必须向公司出具经买方亲笔签署的授权委托书并附买方和代理人的身份证复印件。 买方为机构时，《楼宇买卖认购书》须由营业执照等法人资格证件载明的法定代表人或负责人亲自签署、加盖公章并附法人资格证件复印件；买方委托代理人签署《楼宇买卖认购书》的，必须向公司出具经法定代表人或负责人亲自签署并加盖公章的授权委托书并附法人资格证件复印件和代理人身份证复印件。 《楼宇买卖认购书》签订的同时，公司向买方全额收取定金。定金可以以银行票据、电汇、转帐、银行借记卡或信用卡方式支付。 买方委托他人以银行票据、电汇、转帐、银行借记卡或信用卡方式交付定金的，必须出具由受托付款人亲自签署的受托付款确认书并附受托付款人身份证复印件；受托付款人为机构时，受托付款确认书须由受托付款人法人资格证件载明的法定代表人或负责人亲笔签署、加盖公章并附法人资格证件复印件。 定金收妥后，公司财务部方可向买方出具定金收据。 买方请求更改认购单位的，须取得公司营销部总监和管理总部营销总监的同意。买方并须缴纳变更手续费，具体金额由公司确定。变更手续费缴纳后，公司与买方另行签订《楼宇买卖认购书》，由销售经理书面通知财务部将买方已交付的定金转为新认购单位的定金，并由买方持原定金收据，换领新定金收据。 普通商品房项目，定金按每个认购单位20000元人民币或港币收取；其他项目如写字楼、别墅、商铺和车位等，定金数额由公司在公开发售前确定。 没收定金 定金是按照《楼宇买卖认购书》约定的期限订立正式买卖合同的担保。因此《楼宇买卖认购书》约定的签订正式买卖合同期限最后一日营业结束前，公司不得将买方认购的单位另行出售，否则要向买方双倍返还定金。买方未能在《楼宇买卖认购书》约定的签订正式买卖合同期限最后一日营业结束前，前来约定地点签订正式买卖合同的，公司可以没收买方的定金，并将认购单位另行出售。 买方未能在《楼宇买卖认购书》约定的签订正式买卖合同期限最后一日营业结束前，与公司签订正式买卖合同的，公司可以没收买方的定金并将认购单位另行出售；除非买方提出证据，证明未能签订正式买卖合同是由于不可归责于买方的事由。 现场销售经理填写没收定金审批表，报客户经理审核，经营销部总监和区域总部营销总监审批后执行。没收定金审批表交客户经理存档。现场销售经理向财务部发出没收定金缴款通知书，由财务部执行。 特殊情况需要向买方退还定金的，由买方提出书面退房申请，置业顾问填写退房、退定金付款审批表，报营销部总监、财务部和公司总经理、管理总部营销总监审批。审批表原件由财务部留存，客户经理留存复印件备案。 第六章 规范认购书及收据管理 公司《楼宇买卖认购书》及售楼收据的管理部门为客户管理部；