买卖二手房各注意事项.docxVIP

PAGE PAGE # / 21 购买二手房注意事项 1、 确认产权的可靠度。 注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 产权证所确认的面积与实 际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权 证的真实性。 二手房的产权分为商品房、公房、产权限制房、房改房等很多种类，而不 同的种类在购买时的政策也是不同的。 其次，还应该调查清楚 该房产有没有抵 押、查封和诉讼等问题，否则很容易产生纠纷 。 看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所 有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件； 如是夫妻共有财产，是否经 过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的 书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出 售的书 面文件，千万别忽视这些买二手房注意事项。 2、 考察是否属于允许出售的房屋。 确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位 按比例分成；大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权， 因此要确认原 单位是否同意出让；一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要 原单位盖章后才能出让。 核实房屋是否允许买卖 以下情况的房屋千万不要买： 已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋 被人民法院或行政机关依法查封的房屋 属违法或违章建筑的房屋 此外，如果要购买的房屋是公房，卖房人要提供政府部门对其上市交易的 批准书；由 于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人 提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于 其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售，必须要原单位盖章 后才能出让。 如果房屋存在私自搭建的情况也很麻烦，所以要查看是否有占用屋顶的平 台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房 屋的内、外部 结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等。只有遵循这个买二手 房注意事项才能够进一步签订合同。 3、 查看是否有私搭私建部分。 是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；是 否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间； 阳台是不是房主自己圭寸闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。 4、 确认房屋的准确面积。 包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；产权证上一般标明的是建筑 面积；最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积， 即所 谓地毯面积。 5、 观察房屋的内部结构。 户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不 合理；天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。 6、 考核房屋的市政配套。 打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视 多少个台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象； 观 察户内、外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况，是普通电话线还是 ISDN电话线；煤气的接通情况，是否已经换用天然气；小区有无热水供应， 或者房屋本身是否带有热水器；冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够 不够，暖气温度够不够。 7、了解装修的状况。 原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住 宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 8查验物业管理的水平。 水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出 户；观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；小 区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心； 小区绿化工 作如何，物业管理公司提供哪些服务。 9、 了解以后居住的费用。 水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。 追溯旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住 过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过 盗窃案；是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。 10、 了解邻居的组合。 好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和 生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是 否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。 11、 算计一下房价。 自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值； 委托信得过的中介公 司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成 是房屋的最低保值价。 12、 二手房按揭的条件。 年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可；能提供稳定的收入支付本息 的证明；愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押；所购 房屋产权所属真实可靠；支付有关手续费。 13、 请