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养老地产的融资与盈利模式 杨志浩 2012-5-2 11:04:43 来源：《中国地产市场》2012年第03期 第六次全国人口普查数据显示，我国大陆人口13.4亿人，其中60岁及以上人 口比重为13.3%，已经符合国际上老龄化社会的标准。另据权威部门测算，未来 40年内这一占比将超过30%。中国的“421”家庭结构和老龄化程度的不断加深， 使得养老逐渐成为社会日益关注的问题，同时养老地产也迎来了前所未有的发展 机遇。 养老地产兼具投资回报期长与投资成本高的特征，其融资模式与盈利模式因 此备受关注。当前，我国养老地产企业的融资路径依然狭窄，盈利模式也呈现多 样化态势。 融资路径依然狭窄 目前，中国养老地产的融资渠道虽然较多，但路径依然狭窄。养老项目开发 企业往往很难获得银行贷款，股市融资大门难开，民间融资成本太高，刚刚起步 的基金投资尚不成熟。不过，养老地产正日渐受到保险资金的青睐，险资有望成 为养老地产新的重要融资渠道。 投资量大、周期长的特性，使养老地产难获银行资金青睐。虽然养老地产项 目同样通过招拍挂拿到地块，但因为更长的投资周期、更大的资金投入量，银行 资金对养老地产始终抱有谨慎态度，特别在当前信贷整体紧缩的背景下，养老地 产获得银行融资的空间很小。 股市融资大门难开，民间融资成本过高。一些上市公司也介入了养老地产项 目的开发，但股市融资受整体市场环境的影响非常严重，养老地产从该渠道已经 很难获得融资。 去年6月央行发布的调查数据显示，当前民间融资规模为3万亿-4万亿元，相 比同期贷款余额52万亿元、存款近80万亿元，规模并不大。此外，目前民间融资 平均利率为15.6%，浙江省温州市等局部地区成本更高。对于养老地产而言，透 过这一渠道融资的成本显然太高。 基金投资热情正在升温，但投资态度谨慎。中国福利教育基金会长青基金属 于政府色彩的投资基金，其第一项用途为“资助建设适合老年人居住的养老公 寓”。公开信息显示，长青基金已经与山东新建业集团、首创置业、重庆和润养 生老年公寓发展公司等合作开发老年住宅。 此外，商业性基金投资养老地产的积极性在慢慢升高。目前，美国城堡投资 正准备募集10亿美元投资中国富裕地区的商业养老地产项目。挚信资本投资也于 2010年年底入股亲和源1亿元。这反映了该机构对亲和源盈利模式的认可，但由 于从事养老地产开发的企业大多还没有找到良好的商业模式，在养老模式、管理 模式以及服务模式上缺乏创新，商业性基金的态度还很谨慎。 保险资金兴趣浓厚，积极开发养老地产。近期，泰康人寿在北京市昌平区小 汤山购地2000亩开发养老住宅，预期2013年建成；合众人寿也与湖北省武汉市蔡 甸区政府合作，计划兴建“合众人寿健康社区”，预计投资80亿元，首期动工面 积700-800亩。作为国内寿险业“老大哥”的中国人寿，同样不甘落后。为进军 养老产业，该公司内部的组织机构设置、人员配备等已经基本就绪。 盈利模式多样化 目前，国内主流的养老地产盈利模式主要包括销售、持有、销售与持有并存 等三种。 销售模式。开发商因为资金实力不足，缺乏资源整合能力，往往采用销售模 式，包括产权销售和会籍销售。这种类似于普通住宅式的开发、销售、回款的模 式对于开发商而言风险最小，但也意味着开发商放弃了养老产业链上居住以外的 其他衍生价值。 养老地产采用销售模式，还存在着其他一些问题：首先，如果开发商不介入 后期的养老服务，老年人在入住后恐难以享受到相应的养老服务，老年住宅可能 仅仅成为营销的噱头；其次，几十年使用权的销售方式在法律上存在着不确定性， 比如现有的法律规定租约最长为20年，因此需要国家进一步出台政策予以支持或 者解释；再次，销售模式无法控制入住社区的人员成分，如果进入该社区的人员 年龄结构比较复杂，对于后续的服务商而言，形成规模效应将是一大难题。 持有模式。也有一些养老地产开发商没有选择出售物业，而是持有并长期租 赁——先设立一定的入住门槛，然后采取按月收取服务费的形式运作项目，开发 商实际上兼任了运营商角色。 持有型养老地产的土地成本往往比较低，因此开发此类养老地