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养老地产的融资与盈利模式
杨志浩
2012-5-2 11:04:43 来源:《中国地产市场》2012年第03期
第六次全国人口普查数据显示,我国大陆人口13.4亿人,其中60岁及以上人
口比重为13.3%,已经符合国际上老龄化社会的标准。另据权威部门测算,未来
40年内这一占比将超过30%。中国的“421”家庭结构和老龄化程度的不断加深,
使得养老逐渐成为社会日益关注的问题,同时养老地产也迎来了前所未有的发展
机遇。
养老地产兼具投资回报期长与投资成本高的特征,其融资模式与盈利模式因
此备受关注。当前,我国养老地产企业的融资路径依然狭窄,盈利模式也呈现多
样化态势。
融资路径依然狭窄
目前,中国养老地产的融资渠道虽然较多,但路径依然狭窄。养老项目开发
企业往往很难获得银行贷款,股市融资大门难开,民间融资成本太高,刚刚起步
的基金投资尚不成熟。不过,养老地产正日渐受到保险资金的青睐,险资有望成
为养老地产新的重要融资渠道。
投资量大、周期长的特性,使养老地产难获银行资金青睐。虽然养老地产项
目同样通过招拍挂拿到地块,但因为更长的投资周期、更大的资金投入量,银行
资金对养老地产始终抱有谨慎态度,特别在当前信贷整体紧缩的背景下,养老地
产获得银行融资的空间很小。
股市融资大门难开,民间融资成本过高。一些上市公司也介入了养老地产项
目的开发,但股市融资受整体市场环境的影响非常严重,养老地产从该渠道已经
很难获得融资。
去年6月央行发布的调查数据显示,当前民间融资规模为3万亿-4万亿元,相
比同期贷款余额52万亿元、存款近80万亿元,规模并不大。此外,目前民间融资
平均利率为15.6%,浙江省温州市等局部地区成本更高。对于养老地产而言,透
过这一渠道融资的成本显然太高。
基金投资热情正在升温,但投资态度谨慎。中国福利教育基金会长青基金属
于政府色彩的投资基金,其第一项用途为“资助建设适合老年人居住的养老公
寓”。公开信息显示,长青基金已经与山东新建业集团、首创置业、重庆和润养
生老年公寓发展公司等合作开发老年住宅。
此外,商业性基金投资养老地产的积极性在慢慢升高。目前,美国城堡投资
正准备募集10亿美元投资中国富裕地区的商业养老地产项目。挚信资本投资也于
2010年年底入股亲和源1亿元。这反映了该机构对亲和源盈利模式的认可,但由
于从事养老地产开发的企业大多还没有找到良好的商业模式,在养老模式、管理
模式以及服务模式上缺乏创新,商业性基金的态度还很谨慎。
保险资金兴趣浓厚,积极开发养老地产。近期,泰康人寿在北京市昌平区小
汤山购地2000亩开发养老住宅,预期2013年建成;合众人寿也与湖北省武汉市蔡
甸区政府合作,计划兴建“合众人寿健康社区”,预计投资80亿元,首期动工面
积700-800亩。作为国内寿险业“老大哥”的中国人寿,同样不甘落后。为进军
养老产业,该公司内部的组织机构设置、人员配备等已经基本就绪。
盈利模式多样化
目前,国内主流的养老地产盈利模式主要包括销售、持有、销售与持有并存
等三种。
销售模式。开发商因为资金实力不足,缺乏资源整合能力,往往采用销售模
式,包括产权销售和会籍销售。这种类似于普通住宅式的开发、销售、回款的模
式对于开发商而言风险最小,但也意味着开发商放弃了养老产业链上居住以外的
其他衍生价值。
养老地产采用销售模式,还存在着其他一些问题:首先,如果开发商不介入
后期的养老服务,老年人在入住后恐难以享受到相应的养老服务,老年住宅可能
仅仅成为营销的噱头;其次,几十年使用权的销售方式在法律上存在着不确定性,
比如现有的法律规定租约最长为20年,因此需要国家进一步出台政策予以支持或
者解释;再次,销售模式无法控制入住社区的人员成分,如果进入该社区的人员
年龄结构比较复杂,对于后续的服务商而言,形成规模效应将是一大难题。
持有模式。也有一些养老地产开发商没有选择出售物业,而是持有并长期租
赁——先设立一定的入住门槛,然后采取按月收取服务费的形式运作项目,开发
商实际上兼任了运营商角色。
持有型养老地产的土地成本往往比较低,因此开发此类养老地
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