2000年广州市房地产市场细分及定位.pdf

广州市房地产市场细分及定位 概 述 随着市场经济的发展，人们的观念也在不断地改变。根据现代市场学的研究，人们从事 生产经营活动的观念已经从过去单纯的生产观念、产品观念、销售观念，上升到营销观念和 社会营销观念，从根本上改变了人们的思维方式和方法。过去的观念是围绕生产、产品和销 售而形成的，现代营销的观念与前三者完全不同，其核心思想是满足目标市场顾客的需求， 是围绕着人的需求进行的。着重于发现和研究目标市场，了解和掌握消费者的需求，再根据 消费者的需求来组织生产和销售，并运用营销组合来满足目标市场消费者的需求。可以说， M 市场学的目的是为了使推销变成多余。试想，好的商品在价格、品质、数量和服务等方面都 O 能完全符合顾客的要求，这样的产品还用推销吗？ C . 一、确认细分市场的基础 G 房地产市场也属于消费品市场，但又不同于一般日常的消费品，它具有投资额大、使用期长 N 的特点。因此，我们在确认细分市场的基础时，应根据其这一特殊的消费特点进行选择。 O （一）收入变量 L 利用收入变量来细分市场，这在各种产品的营销中是经常使用的。尽管对某些消费品来讲， U 单一地使用收入这一变量是难以界定细分市场的，但对于房地产项目而言，收入水平是其消 H 费市场至关重要的决定因素。 Z . 目前广州市房地产市场的主要矛盾还是楼价过高与居民收入水平偏低的矛盾。据 1999 年的 W 统计，广州市居民家庭平均年收入仅 3 万多元。而 1999 年广州市商品住宅的平均售价超过 W 5000 元/平方米，以 60 平方米一套住宅计算，总价需 30 万元。楼价差不多为家庭平均年收 W 入的 10 倍，还高于国际公认的楼价应占家庭年收入 3~6 倍的测算标准。 1 M O C G. N O L U 以上调查资料表明：广州市居民购房考虑的主要因素还是价格，而可以承