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桂林奥林苑营销策划报告 第一部分：桂林概况 一、桂林简介 1 桂林市是世界著名的风景游览城市和历史文化名城，享有“山水甲天下”之美誉。她位 于广西壮族自治区东北部，地处南岭系西南部,座落在越城岭、海洋山、驾桥 岭及天平等中 低山夹持的岩溶盆地中,扼湘桂走廊南端。东北邻灵川县,南接阳朔县,西界临桂县。市辖秀 峰、象山、七星、叠彩、雁山五城区和 灵川、兴安、全州、临桂、阳朔、平乐、荔浦、龙 胜、永福、恭城、资源、灌阳十二县，行政区域总面积27809平方公里，其中市区面积565 平方公里。 桂林市现有总人口 476万人（其中市区人口66万），是一个多民族地区，壮、侗、苗、 瑶等 28 个少数民族占全市总人口的 8.5%左右，共有少数民族 68 万人。人口自然增长率为 0.42%，人口密度为每平方公里 171 人。桂林市平均海拔 150 米，典型岩溶地貌。岩溶峰林 地貌是桂林重要旅游资源。桂林境内河流密布，有漓江、湘江、洛青江、浔江、资江 5条江， 市区现有文物古迹 552处。桂林是一座基础较好的新兴工业城市。已逐步形成了以医药、食 品、汽车、电子为支柱，产品、产业结构较为合理的现代工业体系。 桂林市的体育运动水平较高。技巧、体操、举重、跳水等项目久负盛名，历年来为国家 和自治区输送优秀运动员600名，其中有王维俭、颜伟霞、莫慧兰、唐林生、肖建刚等世界 著名运动员。1994 年被自治区命名为体操城。全市拥有体育场地 1000 余个，业余体校 10 余所，可举行多种国际国内单项比赛。在各类体育比赛中， 桂林籍运动员先后获 5 个世界 冠军，54 个国际(亚洲)冠军，168 个全国冠军。“全民健身运动”健康发展并取得了显著成 绩。 桂林注重山水环境保护与经济发展的关系，以重两顶桂冠，促经济发展，保生态环境， 跨世纪决策为指导原则，以保护山水名城，建设园林城，发展生态城为发展目标，规划 布局合理，形式新颖，形成了富有桂林特色的城市发展基本空间布局模式。 二、桂林市房地产状况特点及发展趋势： （一）桂林市2003年房地产发展状况 2003年桂林市全年完成房屋交易额14.13亿元，审批商品房预（销）售150 多宗，面积近100万平方米，实现销售总额约13亿元。与2002年全市完成房屋 交易额13.8亿元，商品房预（销）售100多宗，面积70万平方米，实现销售额 19.72亿元的情况相比，从数字上看，2003年的业绩算不上理想。但业内人士认 为：2003年桂林市房地产交易情形是“暗升”“明降”。 首先，从销售情况看，市内楼盘基本无空置现房。期房开盘销售情形虽然不 2 一，但总体看好，火爆的楼盘又出现连夜排队购房的长龙；稍差的楼盘出现了 15%的空置，但这也在正常范围之内。 其次，经过三年城市大建设，今年桂林市委、市政府又大力开展了“创四城” 活动，城市的硬件设施及软件建设逐步完善，吸引了大量外地购房者，外地购房 群体一直处于攀升状态。据市房地产部门统计，2002年外地购房只占购房者的 二成，今年占到了三成以上。 第三，由于农产品价格提价，至使“三材六料”等建材价格上涨了约20%， 加上人工费的上浮，致使房价上涨。 据业内人士分析：前三年城市大改造带来了大量拆迁安置居民，这批作为房 地产市场的主要消费群体今年已经消化，而房市依然坚挺，说明了桂林市房地产 市场的需求依然旺盛。 （二）2003年桂林房地产市场运行特征 1、热点频现、力抢滩头 目前，桂林市开发呈现一线两片势态，一线即为中山路沿线，如中山路上的 联邦城、佳信华庭、新豪庭、枫丹丽苑等；两片为东片七星区的恒祥花园、澳洲 花园，南片项目为象山区的同心园与鑫隆置业广场。在市场上活跃的开发商以 80年代末90年代初的第一代发展商和90年代中期和末期随着城市改造而抓住 商机的第二代开发商为主，第一代开发商有丰富的土地资源社会背景，但在市场 研究判断、营销操作手法显得力不从心，而第二代开发商已具备了一定的市场研 究能力，但显然开发经验不够第一代成熟，在操作手法