上海酒店式公寓市场专题研究报告(ppt87页).ppt

投资回报 静安寺区域的酒店寺公寓的租金回报，以 协和丽豪为代表的集中在 6 ％－ 7% 左右。 但具备鲜明特色的国际丽都公馆投资回报 率却达到了 9.1% 。 协和丽豪 开盘售价 售价 22000 租金 3.8-4.0 投资回报率 6.0%-6.5% 国际丽都公馆 开盘售价 目前二手售价 售价 26000 28000 租金 6.5 7 投资回报率 9.1% 9.1% 目前二手售价 24000 4.5-4.9 6.5%-7.1% 黄浦 个案分布 北黄浦 南黄浦 黄浦 开盘时间 ? 集中于 2001 年 -2004 年 北黄浦 南黄浦 黄浦 面积分布 ? 小面积户型为主 ? 北大南小 北黄浦 南黄浦 黄浦 价格走势 ? 北黄浦：价格领先于住宅类物业。 ? 南黄浦：低品质，价格上升慢于住宅。 北黄浦 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 南黄浦 20000 15000 10000 5000 0 年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 酒店式公寓 住宅 单 价 （ 元 / 平 方 米 ） 单 价 （ 元 / 平 方 米 ） 客源 购买客源 15% 85% 投资 自用 黄浦 租赁客源 30% 40% 外籍 大陆 港台 30% 投资回报 ? 北黄浦：酒店众多，竞争激烈， 但需求大，收益率稳中有升。 ? 南黄浦：户型面积小，提高了单 位租金水平，回报率较高。 北黄浦（天赐公寓） 售价 租金 投资回报率 开盘售价 24000 4.5-4.9 6.5%-7.1% 目前二手售价 25000 5.2-5.7 7.2%-7.9% 黄浦 投资回报率与银行利率的对比 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 银行贷款利率 天赐公寓回报率 赛元大厦回报率 南黄浦（赛元大厦） 售价 租金 投资回报率 开盘售价 12000 4.1 10.4%-11.8% 目前二手售价 16000 5.0 9.1%- 10.3% 区域小结 北黄浦：土地稀缺，难介入。 南黄浦：轨道、世博，发展前 景良好。 黄浦 ? ? 北区—闸北、虹口、杨浦 区域特点 分布特征明显 以办公用途为主 物业档次较低 出租率 85% 以上 个案分布 四川路 大连路 开盘时间 不夜城 开盘时间分散 低总价导致销售持续期较短 不夜城 四川路 大连路 四川路 大连路 面积分布 不夜城 30-80 ㎡ 1R 低总价 小面积产品为主 不夜城 四川路 大连路 价格走势 不夜城 开盘时间分散 低总价导致销售持续期较短 四川路 大连路 客源 办公替代居住 四川路 大连路 不夜城 投资回报 区域 不夜城 价格 开盘售价 二手售价 开盘售价 二手售价 开盘售价 二手售价 售价 14000 13500 9000 11700 租金 1.2-1.5 1.4-1.8 1.5 1.8 投资回 报率 3.75% 3.89% 5.33% 5.33% 回报率普遍偏低 大连路 四川路 10000 16000 1.3 1.6-1.8 4.2% 3.88% 市场小结 区域特征明显 起步较晚，发展依托交通 地域属性决定低租金 缺乏投资潜力 徐汇区 区域特点 豪华高档 顶级商圈 人文环境 外籍人士 个案分布 衡山路 徐家汇 面积分布 衡山路 徐家汇酒店式公寓偏向居家型， 2R 集中在 90- 110 ㎡ ， 3R 集中在 130-160 ㎡。 衡山路区域的户型面积较大，比较集中在 200 徐家汇 ㎡左右。 徐家汇 衡山路 开盘时间 衡山路 区域酒店式公寓集中供应在 03 年、 06 年。 徐家汇 徐家汇 衡山路 价格走势 衡山路 徐家汇由于地段属性相似，高档公寓集中， 价格高，住宅与酒店式公寓价差不大；而 衡山路由于其酒店式公寓豪华定位高端， 其价格远远高于周边住宅价格。 徐家汇 客源 衡山路 投资可客是主要的购买客源；外籍人士成 为区域最主要的租赁客源，并且非常稳定。 徐家汇 购买客源 租赁客源 投资回报 徐家汇、衡山路区域的酒店式公寓的投资 衡山路 汇报率在 8.5 ％ -9.0% 之间，较高。 徐家汇 徐家汇 兆丰帝景苑 开盘售价 目前二手售价 售价 19000 24000 租金 5-6.4 6.0-7.8 投资回报率 8.2%-10.5% 7.8%-9.5% 芝大厦 开盘售价 目前二手售价 衡山路 售价 30000 32000 租金 6.1-6.8 7.5-8.2 投资回报率 7.4%-8.3% 8.5%-9.4% 总结 徐汇区的酒店式公寓投资回报较高，中心区域在 8.5%-9% 之