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第三章房地产估价方法之一 第三章房地产估价方法之一 市场比较法 市场比较法 一、概 念 所谓市场比较法，就是将估价对象 与近期内已经发生交易的类似房地产进 行比较，对这些类似房地产的成交价格 进行适当的修正，以此作为估价对象在 估价时点的客观合理价格的估价方法。 这里的“类似房地产”，是指在所处 地区、用途、建筑结构等方面，与估价 对象相似的房地产。 二、理论依据 • 替代原理 • 根据经济学理论，在同一市场上， 具有相同使用价值和质量的商品， 应具有相同的价格，即具备替代关 系；相同类型、具有替代关系的商 品之间，由于其价格相互牵制而趋 于一致。 三、基本公式 • 采用市场比较法评估房地产的价格需要 进行交易情况、交易日期、区域因素、 个别因素的修正。依据实际中比较条件 的不同，可有直接比较修正和间接比较 修正。 • 估价对象价格=可比实例价格×交易情况 修正系数×交易日期修正系数×区域因 素修正系数×个别因素修正系数 四、适用范围及特点 (一)特点： 1、具有现实性，有较强的说服力； 2、在非正常情况下，比准价格往往偏离收益价 格； 3、要求估价人员具有较高的素质 (二)适用范围： 从地区来看，市场比较法主要用于房地产市 场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地 区。从估价对象来看，主要适用于交易性房地 产。 五、估价步骤 (一)、搜集交易实例 交易实例的搜集途径（怎么搜集） 交易实例的搜集内容（搜集什么） (二) 、选取可比实例 (不少于3个) 1、区位相同或类似 2、用途相同 3、建筑结构相同 4 、权利性质相同 5、交易类型吻合 6、成交日期与估价时点相近 7 、可比实例的成交价格为正常价 格 (三) 、建立价格可比基础（五个统一） 1、统一付款方式 2、统一币种和货币单位 3、统一面积内涵（计算公式） 建筑面积下的价格=使用面积下的价格× 使用面积/建筑面积 使用面积下的价格=建筑面积下的价格× 建筑面积/使用面积 4、统一面积单位 5、统一采用单价 (四)、进行交易情况修正 排除交易行为中的一些特殊因 素所造成的可比实例成交价格的偏 差，将其成交价格修正为正常价 格。 非正常交易情况的类型： 1、有利害关系的人之间发生的交易 2、急于出售或急于购买情况下的交易 3、受债权债务关系影响的交易 4、对市场行情缺乏了解的交易 5、有特别动机或者偏好的交易 6、相邻房地产的合并交易 7、特殊交易方式下的交易 交易情况修正的方法 一般采用百分率法进行。 公式如下： 可比实例的成交价格×交易情况修正系 数=正常价格 其中，交易情况修正系数是以正常价格 为基准来确定的。 (五)、进行交易日期修正 将可比实例在其成交日期时的 价格修正到估价时点时的价格。 交易日期修正的方法 一般采用百分率法进行。 公式如下： 可比实例的成交价格×交易日期修正系 数=正常价格 在实际评估中，通过价格指数和价 格变动率来进行交易日期修正。 1、价格指数有定基价格指数、环比 价格指数两种。 2、价格变动率包括逐期递增或递减 的价格变动率和期内平均上升或下 降的价格变动率两种。 定基价格指数是选择某个固定时期 作为基期而编制的价格指数。 可比实例在成交日期时的价格×估 价时点时的价格指数/成交日期时的 价格指数=在估价时点时的价格 环比价格指数是以上一个时期作为 基期而编制的价格指数。 可比实例在成交日期时的价格×成 交日期的下一时期的价格指×再下 一时期的价格指数×… ×估价时点 时的价格指数=在估价时点时的价格 (六)、进行区域因素修正 所谓区域因素，是指能反映房地产