励精图强再创辉煌：上海物业管理十年历程回顾.pdfVIP

励精图强 再创辉煌 ——上海物业管理十年历程回顾 上海市房地产科学研究院 王青兰 十年，在历史的长河里，弹指一挥间。但对于上海,却是发展最为快速、 最令人惊叹的十年。对于上海的物业管理，更是从无到有、从小到大、 从个别到全面推开的十年。1991年11月，上海安居乐物业管理公司成 立，标志着专业化、企业化、经营型的物业管理在上海诞生。如今，物 业管理在上海已成为一个朝阳行业，覆盖了住宅区、工业区、商业区、 机关、学校、医院、城市展示馆、科技馆、 观光隧道等各类物业，为 上海城市管理和建设做出了令人瞩目的贡献。 一、 历史回顾 五个特点 1、 起步较晚 发展迅速 自1991年上海第一家专业物业管理公司成立后，到2000年底，上 海登记备案的物业公司已达2315家，管业面积2.3亿平方米，从业人 员7.4万人，登记备案的业主委员会3196个，其中售后公房2486个， 占应成立数的78.2% ；商品房710个，占应成立数的46.1%。 2、 基础扎实 理论领先 1995年3月，《上海物业》创刊。它传播信息、交流经验、宣传政 策，成为了行业“理论探索园地,实践信息桥梁”。此外，“上海物业管理 发展对策研究”、“上海物业管理市场规范化运作研究”等课题研究，分别 获得了建设部和市房地局科技进步奖。十年间，上海还出版了《物业管 理》《起点起步 起飞》《现代写字楼管理》《卓越服务》等十余本著作， 积极探讨物业管理中的理论问题。 3、 切合实际 模式多样 九十年代初，上海引进了港式管理.随着上海物业管理的发展，又引 进了日式管理、新加坡式管理、欧美式管理等物业管理模式。近年来， 上海提出了“ 保障型、改善型、舒适型”具有本土化的管理模式,使的物 业管理更加符合上海的实际。 4、 加强培训 提高素质 人力资源是企业发展的保证，为此，上海持续开展了培训工作。到 目前为止，仅管理层就有10,549 人经过培训获得了上岗证书。另外， 上海还举办各种类型的讲座，如：“树立上海居住物业管理新形象研讨会”、 “中国国际物业管理设施管理研讨会”、“上海国际超高层建筑经营管理研 讨会”等。这些研讨会为上海物业管理从业人员打开了一扇可以观察上 海、全国乃至世界一流水准的窗口，开阔了从业人员的视野。 5、 培育市场 鼓励竞争 1999年6月，上海召开了“培育和发展物业管理市场”的工作会议。 之后，约有二十多个项目先后进行了招投标。现在，上海物业管理招投 标工作仍在进行，公房和售后公房的招投标也在卢湾区试行。除此之外， 业主委员会委托物业公司管理的格局也在形成。至2000 年底，业主委 员会与物业公司签定委托合同的有2687个，占应订立合同数的88% ， 其中续聘的1632个,另聘的71个。 二、 现状分析 四个问题 1、小区内多家管理问题 上海在前几年重点解决了小区内“ 一体化”管理的问题。而“多家管 理”的问题一直没有得到很好的解决。在过去的一年里，政府通过行政手 段，先后解决了137个多家管理的问题。小区内多家管理导致了管理中 互相扯皮、互相推诿的现象时有发生。因此，2001 年，政府把解决多 家管理问题摆在了重要的位置。 2、原房管所机制转换问题 1992年，上海的房管所开始转制。到1996年底，全市152家房管 所已有151家转制成功。但在实际运作中，转制后的物业公司在用人机 制、考核机制、分配机制、奖惩机制、激励机制等方面仍未摆脱原有房 管所运作机制的痕迹。转制的物业公司管业面积中或是直管公房，或是 售后公房，加上政府对公房的租金、售后公房的管理费又作了限定，从 一个角度讲，对转制公司的运作有一定的影响。 3、管理费分等定级问题 上海售后公房的管理费由政府定价，商品房的管理费由政府定中准 价，在中准价的基础上，企业可以上下浮动30%。问题是各物业公司提 供的服务内容不同、服务的水准也不一样，一个中准价很难满足各种物 业的要求。另外，在同一个小区内，有的业主按售后公房标准交管理费， 有的业主按商品房标准交管理费，两者相差几倍，甚至十几倍，但享受 的服务却是一样的，对此，业主的意见很大。因此，管理费应按质论价、 分等定级，尽量做到使业主和使用人对物业管理的服务感到满意，对收 费也可以接受。 4、如何推进物业