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小区车位与物权法之间的关系 近日，在微信朋友圈内，一条信息被疯狂转载，网帖直言：“小区内停车费是不用交的！”发帖人以《物权法》为依据，言之凿凿，声称物业收取停车费并不合法。 　　发帖人首先以《中华人民共和国物权法》第七十三条和第七十四条立论。其中，第七十三条规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 　　发帖人提出质疑：“既然公共用地属于业主共有，凭什么还要收费？”发帖人还进一步质问物业公司收取停车费的主体合法性。“是哪个部门或个人赋予物业收取停车费的权利？小区车位属于全体业主共有，收取的停车费应归全体业主所有，请出示小区公共收益分配方案。”发帖人称。 事实真是如此吗？业主使用小区内的停车位真不用交费吗？ 　　探讨车位所有权问题，只能以物权法为依据，而2007年10月1日实施的物权法，早已把车位作为一个重点问题规定清楚了。这么多年过去，还有人争论，甚至转发一个陈年旧案的错误判决，制造“法院把车位判归全体业主共有”的假象，竟然还很有市场，这不能不令人感到，物权法还没有进入我们的生活，更不用说深入人心。 车位之争，由来已久，且目前国家尚未立法明确停车位产权归属、地方法规尚未表态，官方的沉默导致各方利益冲突越来越激烈，地下停车位困局亟待解决。 住宅小区车位车库的权属问题 　　停车位权属不明晰 地下停车位之困，在全国范围内都存在争议。人防办工作人员说，地下人防工程产权不定，只能期待国家立法确定。 事实上，早在2007年颁布的物权法曾经承载了对明确停车位权属的期待。最终，物权法实施后对小区停车位所有权归属这样规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的停车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。许多开发商认为，该条款明确了建造方对住宅小区规划停车位的所有权及相关交易规则。 但是其中又有条款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的停车位、车库应首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的停车 位，属于业主共有。 该如何辨识停车位产权 国家层面尚未出台相应细则，无法明确解决停车位争议问题。开发商打着“产权不明确”的擦边球，很少有人真正弄清楚到底哪些属于业主公共空间、哪些属于真正的人防设施、哪些不是核算成本的叠加部分。 法律界权威人士表示，停车位有很多种，地上、地下、人防工程，性质不同，权属也不同。一般通过三种方法可以识别小区停车位产权。 情形一： 停车场在房屋销售时未按公摊面积计算的，停车场的产权应归开发商所有。开发商有权对业主出售，这种情况下开发商与业主签订的停车位使用权转让合同也是合法有效的，受法律保护。 情形二： 开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公摊面积分摊给了全体小区业主，从法律角度来讲，该停车场的产权归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车位使用权转让协议，签订的协议无效。如小区业主需要购买停车位使用权，应同小区业主委员会或物业管理公司签订停车位使用转让协议。这种情况下，只有全体业主有权决定停车位的使用权。 情形三： 地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，但开发商也无权出售。住宅小区里的车位车库产权是谁的，在物权法公布之前，一直争议很大。2007年物权法公布，应当说为这个争论划上了句号。但问题并没有完全解决。什么叫“车位车库应当首先满足业主需要”，以及人防车位的产权、露天车位的产权、关于车位的登记、关于政府作出的车位权属的规定有何效力等，都存在不同认识。本文拟通过物权法、最高人民法院2009年关于区分所有权纠纷的司法解释等法律，分析与车位权属有关的一系列问题，以期抛砖引玉。 　　一、车位的所有权是如何产生的 　　车位车库，除去机械车库属于机械设备外，均属于不动产的范畴。用法律语言表述，属于建筑物(独立车库、地下车库、架空层车位)、构筑物或者附属设施(露天停车位)。 　　不动产的原始产权，产生于制造。物权法第三十条“因合法建造、拆除房屋 等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，合法建造的行为完成，就产生所有权，建造人是原始权利人。 物权法第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”建设单位(开发商)作为最初的建设用地使用权人，投资建设的全部房屋、设施，它是唯一的、原始的所有权人。只有两种情况例外： 　　一是法律另有规定，如物权法规定，物业管理用房属于业主共有；绿地、道路属于业主共有或者属于市政；利用业主共有的道路和场地设立的车位属于业主共有，等等。在这种法律直接规定的情况下