苏州某综合型项目可行性研究报告.doc

PAGE **新城项目 可行性研究报告 2007年1月10日 目录 TOC \o 1-2 \h \z \u 摘要 2 一、苏州市地理交通及项目概况 6 1. 地理位置 6 2. 交通状况 6 3. 项目概况 7 4. 项目SWOT分析 10 二、苏州市宏观经济潜力 13 1. 经济总量及支柱 13 2. 城市经济及生活人均水平 15 3. 货币供应与通货膨胀 21 4. 苏州市经济预测 22 三、苏州房地产市场分析及预测 25 1. 住宅市场 25 2. 商业市场 31 3. 商务办公市场 33 4. 项目各业态定价汇总 35 四、项目规划指标及财务分析 37 1. 项目基本假设及规划指标 37 2. 项目财务表现 38 3. 项目敏感性分析 40 4. 结论和建议 41 附件：**新城项目成本表 42 TOC \o 1-3 \h \z \u 摘要 一、市场分析 苏州市经济发展势头强劲，第二产业是其重要的经济发展依托。 苏州市住宅市场未来2年的竣工面积预计将达到1200-1400万平方米，年销售面积预计为700-800万平方米/年。苏州市住宅的市场吸纳率自2003年开始出现回落，近几年每年均维持在60％左右，预计06、07年的市场吸纳率将会降至53％左右的低水平。苏州市施工面积明显偏大，市场存在较大风险。 根据苏州市居民的房价收入比目前仍处于合理的范围之内，可见虽然苏州市住宅供应量较大，但当地居民的收入水平相对房价而言尚处于可接受水平。 苏州市商业网络功能日臻完善。目前苏州市已初步形成了以观前街、石路地区为标志的的热闹繁华的市级商业中心；以南门、盘门、园区邻里中心、新区狮山广场等为代表的区域商业中心；以居住区商业为代表的居住区商业服务网络以及各中心镇商业。同时市区的工艺、文化、丝绸、花鸟、汽配等各类专业特色街已发展到16条，专业市场发达，规模效应日益显现出来。从目前市场需求来看，居民消费市场活跃，但是增长幅度预计将趋缓。 苏州市的办公楼主要集中在工业园区与高新区，目前市场上办公楼房产的供应主要集中在工业园区内，其写字楼租售价格明显高于其他区域。而本项目所属的沧浪区商务气氛较差，因此，写字楼市场的市场活跃度不高，目前只有较少体量的楼盘供应。位于项目北面南环西路上的环龙大厦只有2层约4000平米的写字楼，销售价格约4980元/平方米，出租价格约40元/平方米/月。 二、项目定价 根据对市场的调研，分别对本项目的各种业态进行定价，汇总如下表： 三、项目情况及规划指标 本项目包括用地面积约为49.1万平方米，建筑面积约124.34万平方米。物业形态包括住宅、商业、商务办公等部分。其中各个部分的具体指标如下表： 项目各业态面积分配如下表： 四、财务测算与敏感性分析 本项目按照其挂牌价格，税后利润率为20.85％，税后净利润为19.86亿元；当土地价格增至17.32亿时，项目的税后销售利润率为20％，税后净利润额为19.05亿，项目的可操作性较强，具有可行性。 五、建议 建议1： 工业园区的房产市场有较快的发展，与园区优惠的购房政策有一定的关系。建议集团相关部门能多向政府争取购房税费减免等住房优惠政策，以吸引更多的客户。 建议2： 由于本项目所在区域住宅小区较多，而商业配套又明显不足，建议项目开发时将住宅与超市或购物中心同时建设，可提升住宅品质，吸引更多的客源。 建议3： 此外，由于苏州市相对较有购买能力的居民工作单位大部分集中在园区和高新区，因此，建议项目在初期可考虑开设往返与园区、高新区的免费班车，以增强本项目的吸引力。 一、苏州市地理交通及项目概况 1. 地理位置 苏州是我国的历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。苏州市区中心地理坐标为北纬31°19，东经120°37。 苏州市面积8488平方公里，其中市区面积1650平方公里。2005年末，户籍总人口606.22万，其中市区人口224.53万。下辖张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区、苏州高新区、虎丘区。 图1-1苏州地理位置图 苏州 苏州 2. 交通状况 苏州市交通十分发达，交通网络有公路、铁路、航空、港口等组成。 苏州通往周边城市的公路主要有：沪宁高速公路、苏嘉杭高速公路、沿江高速公路、青平（青浦-平望-南浔）高速公路（规划兴建中）、312国道、318国道、苏杭公路、苏虞公路。 苏州火车站是被铁道部授予的“全国一级火车站”，可容纳1500人同时候车，还设有高等级贵宾候车室。每天有近95趟次