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房地产一级开发管理 培训讲义 ;什么是土地一级开发： 是按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织，有计划的有土地一级开发主体负责实施征地补偿、拆迁安置、土地平整、确定土地使用用途及规划设计、实施地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施的建设按期达到土地出让标准的土地开发行为。即由生地变成熟，达到出让条件。 ;协议出让： 北京市从1991年逐步开始土地有偿使用。土地有偿使用，主要还是说以协议出让为主，一般来讲，土地取得的方式大部分是开发者跟原工厂或者是村里面、乡里边先谈，谈妥了之后有一个协议就可以立项，立完项做规划做规划意见书，直到做规划方案之后，到国土部门根据方案做评估，国土局主要是审定政府土地收益，应该收多少钱，通过评估审定制，签订土地出让合同，主要是协议出让的合同。政府只收取政府收那一部分，开发成本这一部分和原土地使用放转让费用都是通过开发者和原有单位签订的转让协议或者是补偿协议实施的，基本上这是协议出让基本的过程。; 2000年12月北京市热大常委会通过《中关村科技园区条例》，第一次提出“土地一级开发”这一概念，从这一概念开始北京市接连出台了与土地一级开发相关的法规和规范性文件 2001年国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》，要求各省、市自治区、直辖市加强国有土地资产的管理，切实防止国有土地资产流失，要做好严格控制建设用地，供应总量，严格使用国有土地有偿使用制度等等。 2002年北京市出台了《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》，提出了六条意见。 第一、要实行土地供应的计划管理，严格控制建设用地供应总量； 第二、严格实行国有土地有偿使用制度。 第三、建立土地有形市场，加强土地使用权转让管理，大力推行国有土地 使用权的招标拍卖，当时没有挂牌； 第四，加强低价管理。 第五、规范土地审批的行政行为。 第六、建立土地收购储备制度，增强政府对土地市场的调控能力。; 2004年8月31号以后，一是停止了协议出让，第二也停止了生地的入市交易，因为在2002年到2004年之间，有时候储备中心入市交易的土地有的是生地，没完成征地拆迁，可能是先挂了，挂出去之后，收回的钱再实施拆迁，但是也引发了许多法律上的问题，这个问题其实过去协议出让时候就存在，但是由于当时协议出让都是开发商一家和政府谈的，不是公开的，没有公开的市场，因此原房屋、土地产权人、土地使用权人可能也不知道这块地签了合同，实际上政府把土地使用权通过出让的方式给新的土地使用者的时候，旧的产权关系应该是解决的，应该是处理完的，应该走政府收回或者拆迁补偿的程序。因此，2004年8月31号之后，第一停止了协议出让，第二基本上也停止了生地的供应，土地都要开发商做成熟地之后才入市交易。土地从生地到熟地，这个过程实际上也就是我们现在所说的一级开发的过程。 ; 2005年的8月份国土局、发改委、规划委、建委、财政局联合出台《北京市土地储备和土地一级开发暂行办法》，还有就是《北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图》、《北京市国有土地使用权招标拍卖挂出让低价确定办法》、《北京市国有土地使用权管理办法》。 2006年5月20日北京市国土资源局发布了《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》确定土地一级开发招投标制度，标志着土地一级开发的市场化。 总计经历了三个阶段：开发商用地单位自行开发；成立专门的一级开发公司；土地储备机构和政府以招标的方式选择一级开发单位 ;北京市土地储备和一级开发暂行办法.doc;土地一家开发主要遵循的几个原则： 1、政府主导(长阳) 2、城市详细规划先行原则， （编制前的准备工作）根据《中华人民共和国城市规划法》的有关要求，在土地一级开发之前，土地用途、容积率、各种市政管线的布局与容量等规划必须预先确定，而且不得随意更改，除非经过法律程序批准 3、在一级开发规模和区位方面，遵循计划调价与市场调节相结合的原则； 4、一级开发主体，实行公开招投标； 5、资金方面，遵循政府业企业投资相结合的原则 6、收益分配，在保证土地所有者收益的前提下，是投资各方获得相应收益 ; 土地一级开发流程介绍;北京房地产一级开发程序.doc; 土地一级开发流程介绍; 土地一级开发流程介绍; 土地一级开发流程介绍; 土地一级开发流程介绍; 土地一级开发流程介绍; 土地一级开发流程介绍; 土地一级开发流程介绍; 土地一级开发流程介