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（产品管理）房地产公司的 开发产品结转成本时怎么 结转 房地产公司的开发产品结转成本时怎么结转 按土地开发支出划分和归集的原则；房地产开发企业开发 的土地，按其用途可将它分为如下俩种： 壹种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性 建设场地）；另壹种是为开发商品房、出租房等房屋而开发 的自用土地。 前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的 开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应 计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中 设置的 “开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内 容，和企业发生的土地开发支出且不完全对口，原则上仅限 于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品 房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的， 应直接计入有关房屋开发成本，于 “开发成本——房屋开发 成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负 担对象，应由俩个或俩个之上成本核算对象负担的，其费用 可先通过 “开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待 土地开发完成投入使用时，再按壹定的标准（如房屋占地面 积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如 果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性 土地的壹部分，则应将整块土地作为壹个成本核算对象，于 “开发成本——土地开发成本”账户中归集其发生的全部开 发支出，计算其总成本和单位成本，且于土地开发完成时， 将成本结转到 “开发产品”账户。待使用土地时，再将使用 土地所应负担的开发成本，从 “开发产品”账户转入 “开发 成本——房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋 的开发成本。 二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置（壹） 土地开发成本核算对象的确定为了既有利于土地开发支出的 归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地 开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核 算对象：1 ．对开发面积不大、开发工期较短的土地，能够每 壹块独立的开发项目为成本核算对象；2 ．对开发面积较大、 开发工期较长、分区域开发的土地，能够壹定区域作为土地 开发成本核算对象。成本核算对象应于开工之前确定，壹经 确定就不能随意改变，更不能相互混淆。（二）土地开发成 本项目的设置企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的 层次、程度和内容均不相同，有的只是进行场地的清理平整， 如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地 平整外，仍要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。 因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容 是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计 制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于 会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建 筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支 出的壹般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几 个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2） 前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。其中土 地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开 发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有 关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残 值应估价入账且冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取 得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期 工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费， 水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指 土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、 供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指 应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项 目如要负担不能有偿转让的配套设施费，仍应设置“配套设 施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施 费。 三、土地开发成本的核算企业于土地开发过程中发生的各 项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出 于 “开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开 发支出均应通过 “开发成本——土地开发成本”账户进行核 算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对 象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的 类别，分别设置 “商品性土地开发成本”和 “自用土地开发 成本”俩个二级账户，且按成本核算对象和成本项目设置明 细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、 基础设施费等土地开发支出，可