完整版产权式酒店营销策划案大纲.ppt

谨呈：乐山汇源 第一部分：项目 SWOT 分析 本项目地址及周边情况 项目位于岷江二桥东岸乐井路，属于全福镇的管辖区域内，周边现 有的开发项目有翡翠国际、嘉州长卷、领地·国际公馆等大盘。 本 项 目 本项目产权酒店ＳＷＯＴ分析 1 、项目优势 ⑴、目前乐山地区的产权式酒店刚起步，具有较大的优势。 ⑵、周边大型楼盘较多，后期的配套设施会逐步完善。 ⑶、通过 305 省道到大佛景区交通便利。 2 、项目劣势 ⑴、位处岷江二桥东案，离市中区较远。 ⑵、岷江二桥早高峰和晚高峰较为拥堵。 ⑶、投资门栏高，造成投资者的疑虑。 ⑷、乐山消费者对产权酒店了解并不多，需要引导其投资。 3 、项目机会点 ⑴、 投资客投资途径正在潜移默化的改变，随着住宅市场投资空间紧缩， 加以引导必会将目光转向产权酒店。 ⑵、来往于乐山的旅游人士增加，将会进一步带动酒店业的发展。 4 、项目威胁 ⑴ 、 2008 年，房地产市场进入调整期，本项目的投资不仅属于酒店业 的投资，首先更是房地产的投资，所以也将会受到较大的影响。 ⑵ 、近年由于经济型酒店在乐山入住率很高，经营状况良好，大批的外 地投资者进入这一市场，开设类似酒店较多。 本项目产权酒店ＳＷＯＴ分析 第二部分：项目综合定位 综合酒店销售和经营考虑，我司认为酒店至少在形式上，做出个性、风格、 品味，才可能打动卖家，并配合其它营销手段，从深层次到浅层次，形成一 个立体的营销策略，从众多酒店中突出重围，异军突起。所以，从项目名称 开始，形成统一的风格，在广告上、并尽量在建筑的外形上做力所能及的修 改和装饰，之后，可以视情况向酒店经营企业提出建议，在室内装修装饰、 家具上，以及服务上体现，因为作为现代的酒店业，不仅需要的是上档次的 服务，更需要个性化的服务，以满足都市化人群的心理需求。 酒店风格初步定位 新中式—中国的当代文化 新中式风格不是纯粹的元素堆砌，而是通过对传统文化 的认识，将现代元素和传统元素结合在一起，以现代人 的审美需求来打造富有传统韵味的事物，让传统艺术在 当今社会得到合适的体现。 产品定位 旅游度假、民族特色村—产权式星级酒店 宣传主题定位 产权式星级酒店落户乐山，引发投资风暴 四、项目诉求点 —地段和形象 浪漫的、舒适的、风情的——财富的希尔顿酒店。 差异化竞争，开创乐山酒店格局新纪元。 四、项目诉求点 —投资和回报 特色服务，现代管理，保卫投资财富——希尔顿酒店！ 月租加中心升值空间，升级人生。 十年内回收投资，赚二十五年的钱 每年 7 日免费住自家酒店，异国风情体验 目标客户定位 1 、首先我司从购买能力上进行目标客户分析： 按酒店标准间 40 ㎡ / 间，按 8000 元 / ㎡ 算，总价 为万 32 左右，如果通过银行 5 成商业物业按揭， 首付 16 万元。 根据以上简单分析，可以肯定本项目的目标客户 应该是有相当经济能力的，具有以上收入者，从 购买能力的大小依次是： 第一类：私营企业主、国企管理者、政府公务员。 第二类：垄断企业（水、电、煤气、通讯、交通系 统）和效益较好并工作一段时间的企业员工。 第三类：个体经营户。 第四类：有一定积蓄的离退休人员也是当然的目标客户。 第五类：外地客商和外地企事业单位驻筑办事处。 目标客户定位 2 、具备以上条件还受其它因素制约，才能满足主观上的要求。因为产权式酒 店存在以下问题： （ 1 ）产权式酒店较新颖，需要对新事物比较容易接受，需要求新求变的性格。 （ 2 ）由于存在投资者、开发者、经营者多方合作，对人与人合作关系，具有 一定信任程度。 （ 3 ）属于非旅游性的产权式酒店，看重度假等需要者极少，纯粹的投资者较 多。 （ 4 ）项目档次较高，拖的时间也较长，对客户的心理影响。 第三部分：价格策略 选择返租式产权模式 我们选择返租式产权酒店的模式开发酒店，是由开发商成立或聘请专业的酒店运营公司， 讲究的是利用专业的酒店经营管理经验，赚取酒店正常经营管理的超额利润（除去投资者所 得），其销售目的不过是回收其开发投资。并且有利于增强投资客的投资信心 。 建议如其它大多数产权式酒店一样，房间都进行装修，并配备家具、家电和必备的设 施。这样做有几方面的利弊。 益处有： 1 、装修会提升酒店的形象，投资客户会增加更多的信心。 2 、避免酒店因要承担装修，向开发商或投资者，提高条件，如免两年左右租金可减少年租金回报 率等。这些都很难让投资客户接受。但如果让投资客户购买房子后再出装修费，同样相当困难。 所以不如把装修等费用一起打入购房总款，减少了许多麻烦和纠纷。 3 、便于寻找酒店运营公司，并对其提高条件。 4 、虽然提高了房子的价格，但同时投资者收的租金也提高了。 选择返租式产权模式 一、选择返租式产权模式 不利方面： 1 、提高了酒店房间的销售价格，从