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购物中心盈利销售模式建议 商业地产盈利模式优劣分析 商业地产的盈利模式主要分为持有经营、产权销售和租售结合三大类，各盈利模式各有其优缺点，并适用于不同类型的商业项目。 持有经营： 分散出租 优点 1、租金高，物业升值空间大，开发商收益可最大化； 2、容易改变功能或调整经营； 3、未来容易出售。 缺点 1、需充分重视前期定位工作； 2、需设立专业的经营管理公司负责经营管理，对招商能力、日常经营管理能力的要求极高； 3、经营风险较大。 适用类型 传统商业区内商业、有足够大的停车场及卸货区；有丰富的本地商户资源。 整体出租 优点 1、不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员，交易简单，结算方便； 2、物业可进行抵押贷款； 3、升值空间较大。 缺点 收益低、在3~5%之间的回报率，即使物业升值，其套现的难度很大，采取这种方式还要加强对租户的评估。 适用类型 没有商业专才、资金实力雄厚、经营相对保守的开发商，其物业面积一般不超过3万㎡。 产权销售 优点 1、相对省力且风险较低； 2、资金周转快。 缺点 1、失去了更大收益前景的可能性； 2、商业经营不稳定。 适用类型 资金实力不够、融资渠道有限、急于变现的开发商。 关注我们的微信号：zdtc001 租售结合 分层/分片/分栋出租模式 优点 1、租金比整体出租高一些； 2、风险分散、租金相对有一定保证； 3、可进行抵押贷款，比整体出租更便于带租约出售； 4、灵活机动，某一层经营失败时，开发商能重新招租操作较简便。 缺点 1、需重视前期的商业定位； 2、需设立相应的管理部门及配备相关的商业专才； 3、要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力。 适用类型 资金实力雄厚、有丰富招商资源和经验的开发商。 层（或片/栋）与散结合出租模式 优点 1、大小租户的结构使项目稳定性提高； 2、主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销售； 3、有利建立完整的租户资源库。 缺点 1、要求具备很雄厚的自有资金； 2、需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才，对主力店的招租能力要求极高。 适用类型 3万㎡以上商场。 企业开发诉求 资金平衡：开发商希望本项目短期实现资金平衡。 盈利最大化：在满足上述条件下，本项目实现最大的盈利。 模式化开发：开发商希望开创专业市场与商业广场结合的个性化开发模式，通过实现资金快速回笼，进入新一轮模式化开发。 品牌：本项目应该为开发商的品牌实现增值，尽量减少有可能损伤品牌的行为，如纯产权式商铺的运作不宜过多。 成长型：可持有的物业应具有成长价值。 主力业态持有论证 综合开发商诉求与主力店销售弊端考虑，通过持有部分主力店物业，确保主力商家的顺利入驻，带动项目整体产品销售较为适宜。 主力店销售面临的弊端： ①整售困难：主力店需求面积一般较大，以租赁形式入驻较为常见，愿整购商用物业品牌较少，选择范围相对有限，若实现整体销售，出让价格通常较低； ②入驻抗性：考虑到未来长期经营可能产生的风险，主力商家一般对分割销售，继而产生较多产权持有者的商业物业存在较大的入驻抗性； ③回报率低：例如超市卖场、家电、家居等大型主力店，可承受租金通常不高，因而，对于主力店销售的模式而言，将很难达到商家、业主与开发商三者的收益预期之间的平衡。 ④缺乏卖点：结合以上三点，假设主力店进行销售，将给主力店招商带来较大阻碍影响，而缺乏主力店的入驻支撑，或使项目销售产品缺少有力卖点，影响销售价格的提升与后期销售进度。 建议开发商持有本项目部分主力店，作为销售环节的引擎，带动其他物业的快速销售，提升产品的销售价格。 主力店持有论证 主力商户的商业影响力，将对销售产品产生品牌溢价效应，促进销售价格的提升，达到通过销售产品溢价弥补持有物业资金沉淀所致压力的目的。因此，建议超市卖场与影院作持有。 说明 超市卖场聚客能力强，影响力较大，但对销售型物业存在抗性，多以租赁为主，可承受租金能力较低，建议持有； 影院对年轻时尚消费者及家庭消费存在较强吸引力，通常对物业有特殊要求，且租期一般较长，多为15年左右，且同样对销售型物业存在一定抗性，建议持有； 建材家居方面，作为开发商最为扎实的商家资源优势与经营经验优势，招商能力较强，考虑到资金压力，不建议持有； 基于资金回收考虑，不建议开发商持有过多物业，持有主力店控制在二至三个较为适宜，同时，相对超市卖场、影院而言，百货、KTV、大型餐饮、健身房等主力店的销售可行性较高，因此以上主力店不建议持有。 通过对各盈利模式利弊分析、企业开发诉求及主力店持有论证的分析，本项目可选择的商业开发路径指向租售结合。 销售模式详解 商业市场上主流的商铺销售模式可分为以下四类，不同模式各有其利弊： 一、售后返租 操作特征 客户购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。租期内由开发商转租统