超大型商业广场项目整体定位与产品优化建议报告.pptx

珠海优特广场项目 整体定位与产品优化建议报告 （初稿）;;Part 1 ;【城市规划】城市占位：珠海占位为珠江口西岸核心城市、滨海风景旅游城市及珠江西岸交通枢纽，与港澳共建国际都会区;【城市规划】空间结构：珠海建立由“中心城区和横琴新区－新城－中心镇”构成的城市空间结构，香洲城区是全市的经济、文化和行政中心;【城市规划】城市更新：香洲城区是全市城市更新的重点地区，其中，老香洲片区的更新单元较多，且以旧城镇和旧厂房的整治类、拆建类更新单元为主;【经济环境】经济???长：近5年珠海GDP平均增长速度达到10%，经济持续快速增长，但是在珠三角地区珠海的经济总量排名比较靠后;【经济环境】产业结构：珠海第三产业在GDP中的占比不断提高，但目前第二产业仍占据主导地位，第三产业对商务市场的支撑略显乏力;【经济环境】产业布局：珠海中心城区规划为高端服务业功能区，重点发展金融保险、文化创意、科技服务等现代服务业;【政策分析】调控政策：珠海住宅限购政策的松绑、“认贷不认房” 及二套房首付的调整，给住宅市场尤其是改善性住宅带来了明显的政策利好;【政策分析】建筑规范：根据珠海最新的建筑规范，酒店式办公的增设有利于降低办公物业开发的风险，不过新规对计容建面的规定将明显减少住宅可拓展面积;【宏观市场】珠海住宅市场：近3年珠海成交量处于历史高位，成交均价稳步上涨，2015年1-5月成交102万㎡，同比2014年同期成交量上涨8.6%;【宏观市场】主城区住宅市场： 330新政带动珠海主城区一手房成交持续提升，2015年5月成交环比增长33%，同比增长133% ;【宏观市场】珠海办公市场：珠海2007-2013年办公市场年均销售面积仅3万㎡，不过销售价格呈增长趋势，2013年成交均价约为12870元/㎡;宏观背景分析小结;Part 2;【项目区位】项目位于珠海发展最早、配套最全的老香洲片区，新老香洲定位为文化休闲旅游中心和行政中心，为缺乏支柱性产业的老城区;【外部交通】集公路、水路、铁路、轨道交通于一体，紧邻城市交通干道、长途车站、公交站及有轨电车站点，乘车20分钟左右可达九洲港和拱北口岸;【内部交通】地块四面邻路，西侧和南侧的进入性最好，北侧的进入性次之，东侧的进入性最差;【景观资源】本项目北邻凤凰山和大镜山水库，北侧的景观视野良好，同时，150米左右高度可东看香洲湾海景;【居住配套】周边居住氛围良好，小学、中学的教育配套优越，商业、市政、医疗等配套完善;【商务配套】项目周边分布较多厂区，商务氛围偏弱，酒店配套档次较低;【项目四至】项目西侧和南侧为住宅小区和商业配套，形象和昭示性较好，北侧和东侧多为老旧的厂办楼，短期内形象较差，且昭示性较差;【基础指标】本项目是片区内首个大型城市综合体项目，具有区域旧改标杆示范意义，同时酒店式办公指标带来商住两用的弹性产品空间;【优劣势分析】本项目具有打造区域标杆综合体的综合优势，但在片区商务氛围、项目指标方面存在一些劣势;【开发目标】本项目占位区域标杆项目，不追求全市影响力，但要求产品实现快速去化、成本可控;Part 3;【分布格局】珠海办公市场尚未成熟，本项目地处非核心商务片区，区域内写字楼整体档次偏低，商务氛围弱于吉大片区;【市场表现1】珠海市区写字楼市场非常关注地段价值，甲级写字楼基本集中于吉大、拱北片区;【市场表现2】珠海近期入市的写字楼去化速度较慢，月均去化面积集中于800-1500 ㎡，主流总价区间为200-700万元;【客户分析】珠海市写字楼客户以贸易、咨询服务、金融、实业等行业的企业为主，办公面积以100-200 ㎡ 和600 ㎡以上的客户居多;【产品品质－内部空间】甲级写字楼在办公体量、标准层面积和层高、大堂面积和层高等方面明显高于类甲级、乙级写字楼;【产品品质－硬件配置】中空双银LOW－E玻璃幕墙与VRV或VAV中央空调成为珠海甲级与类甲级写字楼的标准配置，不过客梯数量普遍偏少;【未来供应】未来珠海市区写字楼项目供应数量较多，以城市更新项目为主，未来写字楼供应主要集中在吉大，老香洲片区供应相对较少;【未来供应】珠海市区未来规划商用项目总建筑面积超过200万㎡，预计办公供应量将超过100万㎡，不过短期内新老香洲供应量相对较少，本项目写字楼产品应尽早入市抢占先机;珠海宏观市场小结;本项目站位新老香洲的区域标杆项目，因此我们重点分析新老香洲写字楼市场机会;【市场表现】新老香洲片区写字楼市场整体呈现价格实现低、去化速度慢、面积段与总价区间较小三大特征;【客户分析】新老香洲写字楼客户集中于房地产、实业、咨询服务、金融、高新技术等行业，办公面积以70-150 ㎡ 的客户居多，企业规模普遍偏小;【产品品质】基于开发风险与成本控制两大因素，目前新老香洲写字楼基本控制在100m以内，办公体量集中于1.5-3万㎡，产品采取