标杆房企高级策划全程培训讲师讲义.pdf

万科公司万科公司 （（高级策划高级策划））全程培训全程培训 策划？策划？ 前期策划？前期策划？ 前期策划的总体流程前期策划的总体流程 第一阶段第一阶段 第二阶段第二阶段 第三阶段第三阶段 第四阶段第四阶段 第一阶段第一阶段 可可 行行 性性 研研 究究 可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技 术经济分析、论证的过程。 • 是项目投资决策的依据。 • 是筹集建设资金的依据 • 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 • 是编制下阶段规划设计的依据 可行性分析的研究内容可行性分析的研究内容 市场分析市场分析 宏观市场、区域市场 市场预测市场预测 供给预测、需求预测、价格预测 收入、成本、费用预测收入、成本、费用预测 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、 管理费、税费等 财务评估财务评估 静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期 盈亏平衡分析盈亏平衡分析 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到 盈亏平衡状态利润为零的点 敏感性分析敏感性分析 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数= 目标值 的变化百分比／参数值变动的百分比 风险评估风险评估 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同 因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做 出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准 确的判断 第二阶段第二阶段 项项 目目 研研 究究 项目研究？项目研究？ 市场研究？市场研究？ 项目研究的目的：项目研究的目的： 宏观环境分析 项目价值分析 市场状况 地块 可能的客户 竞争环境分析 可能的产品 潜在客户分析 11、宏观环境研究、宏观环境研究 经济环境 • 宏观政策及经济形势 （通胀、利率、汇率等） • 重大事件及其影响 （如北京2008年奥运会、上海2010年世博会） • 城市经济状况 （GDP、人均收入等） • 城市建设 （城市规划、固定资产投资、拆迁计划等） • 人口及其变化状况 （总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等） 房地产市场环境 • 结构及其规模 （一、二、三级市场） • 板块布局 （热点区域） • 行业成熟度 （产品丰富度、外来开发商的进入程度） 结论：房地产未来发展趋势 22、项目价值分析、项目价值分析 （1）区位价值分析 • 产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等） • 街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等） （2）项目资源分析 • 自然（山景、海景、湖景等）、人文景观 • 交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等） • 配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等） 33、竞争对手