连城水岸策划报告.ppt

（1）圣诞连城精英酒会 地点：项目周边高档酒店 ?? （2）威尼斯风情家饰展 地点：现场售楼部 “水岸◎名居◎人文” 连城水岸·嘉年华系列活动 目的： 制造营销高潮，保持持续关注度 通过连城业主晚宴，维护客户关系，注重口碑传播 * 3.持续销售期_事件营销（2009.11-2010.1） 山东xxx有限公司 4.二次开盘蓄势期-品牌延展期（20010.2-2010.4） 广告主题：水岸名居 价值连城 推广方式： 系列报纸广告：体验系列报广 新闻炒作：《泉城的威尼斯双水岸 》 《河是无辜的》 活动配合：《河是无辜的》义捐活动，“鉴证连城水岸”知名专家观摩会 推广策略： * * 山东xxx有限公司 二次加推，提升连城企业信誉和品牌价值。 为一期二次推盘再次蓄势，吸引更多客户。 “鉴证连城水岸”知名专家观摩会 配合园林展示到位，展示项目品质，品牌价值进一步提高，邀请不同领域的专家，实地观摩项目，通过专家代言的认证，配合新闻媒体进行炒作宣传。 4.二次开盘蓄势期-品牌延展期（20010.2-2010.4） 5.二次开盘期-推广主题（20010.５） 广告主题：幸福水岸 畅享生活 推广方式： 新闻炒作：《解读 “连城” 现象》 《连城双水岸的承诺》 活动配合：连城之夜“印象·浮光掠影”水上音乐会 * 借助推动兴济河改造，提升连城企业信誉和品牌价值。 展示项目园林、环境等项目品质，用品质打动客户。 推广策略： 山东xxx有限公司 连城之夜 “印象·浮光掠影”水上音乐会 （1）地点：项目现场搭建演出舞台，演绎水岸精彩生活 （2）目的：在二次开盘前制造大规模的影响力，提升连城水岸知名度。 （3）要求：让听众享受，听觉与视觉的盛宴。 （将所选经典音乐制作成光盘，命名为“连城之夜”赠送给预订客户。） 5.二次开盘期-品牌延展期-活动 * 山东xxx有限公司 [连城水岸]全程营销推广方案目录 市场分析 竞争分析 项目分析 整合营销推广 阶段性营销推广与执行 广告创意与平面设计 公司及团队介绍 报告目录 销售策略与执行 * 山东xxx有限公司 第六部分：销售策略与执行 (2)销售执行之促销策略 (1)销售执行之价格策略 (3)提升产品的应对策略 * 山东xxx有限公司 * 类别 影响因素 本项目 凯旋新城 馨苑 实力伴云居 阳光100 权重 1 35% 25% 20% 20% 　 　 5600 4500 5150 6200 区位因素 区域位置 17 13 14 12 8.5 17 升值潜力 10 9 9 8 7 8 交通状况 8 7 7 6 5 8 周边配套 13 10 11 10 9 13 产品综合因素 景观环境 14 11 11.5 11 14 12 社区规划 4 3 3 3 3.5 4 户型结构 4 2.5 3 2.5 3 3.5 小区配套 10 8 8 8.5 8 9.5 物业管理 8 7 7 7 7 8 发展商品牌 7 5 7 4 6 7 特别调整因素 是否拿到预售 5 5 5 0 5 5 总计 100 80.5 85.5 72 76 95 价格策略-定位 山东xxx有限公司 价格策略—价格定位 参照项目 　连城水岸 合计 凯旋新城 馨苑 实力伴云居 阳光100 参照项目权重 　 本项目市场比较得分:80.5　 　 　 1 35% 25% 20% 20% 参照项目价格 　 5600 4500 5150 6200 加权价格 5355 1960 1125 1030 1240 评价加权值 82.125 29.925 18 15.2 19 本项目的市场参考价格：5250元/平方米 计算过程: 项目市场比较价格 = 5355 ×80.5÷82.125 = 5250元/平方米 市场走势价格调整: 根据目前市场价格预期和房屋价格销售指数的现状,和我司对于济南市场未来几个月价格走势的判断,距离今年10月开盘,价格增长幅度在1.5%-2%之间. 项目一期市场价格定位= 5250元/平方米×102% = 5355元/平方米 * 山东xxx有限公司 1.总体价格策略 低开高走定价策略，开盘时低于消费者心理价格，容易聚集人气，形成旺销的销售氛围，通过宣传扩大影响，保证后期销售的良好舆论氛围。 2.全面预算管理的价格调整策略 （1）开盘阶段： 开盘当月均价指标达到全盘利润率要求，根据这一目标销售体系制定综合的推广计划及销售口径。 （2）产品热销阶段： 为保证持续旺销，并获得超额利润水平，当月的预计均价将会向上调整，为实现当月利润水平，相应价格体系及销售口径会做相应调整。 （3）清盘阶段