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万科 9 大阶段成本控 制要点指南 -------------------------------------------------------------------------- 作者 : _____________ -------------------------------------------------------------------------- 日期 : _____________ 万科 9 大阶段成本控制要点指南 一、立项成本控制要点应用指南 立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有 国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小， 基本原则是在国家规定范围内 最大限度地控制企业的费用。 项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一 环节成本控制的主要任务由项目部来承担。 1.开发形式 买断项目 合作开发 2 / 14 二、规划环节 规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在 规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动 带来的成本。所以 该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规 划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职 能。 1.规划方案 (1)可行性规划设计：市场信息搜集和分析市政状况信息分析，规划要点确 立，可行性研究设计任务书，可行性设计变更 .。由设计部负责，项目、审算、 销售部配合。 (2)方案评审：组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通 过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。 由项目、设计、工程、审 算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责。 (3)设计成果：对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案 提前确定。设计部负责，工程部配合。 (4)根据提交的设计成果进行投资估算，审算部负责，设计部配合。 2.报批设计 3 / 14 (1)设计方案：根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书，设计 部负责，项目部、销售部协作。方案设计招投标由设计部负责，方案设计评审 由招投标评审委员会负责。 (2)报批：注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规范性、材料完整， 由项目部负责，设计部配合。 3.扩初设计 (1)扩初设计要求：对报批设计进一步调整设计要求内部审核，设计部负 责，知会各部门。 (2)成本概算： 根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案 等因素对总成本作出概算，设计部与工程部负责。 (3)制订经营指导书：审算部负责。 (4)扩初设计图：根据扩初设计要求招标专家评审内部评审，招投标评审委 员会。 (5)设计调整：设计部负责。 4.桩基设计 (1)地质勘察：搜集权威地质资料，并由自己专业人员勘察，设计部负责， 工程部协助。 (2)设计方案评审：桩基设计 2 种以上形式，由专家进行桩基形式和桩基结 构评审。 (3)桩基施工图：设计调整。 5.施工图设计 (1)施工图设计要求：根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施 等因素，在扩初图基础上确立施工图设计， 要求建安施工图中结构造价、建筑 4 / 14 造价和环境设施费等约占总造价 70%，部分属于设计方可控部分，应严格审 核。由设计部和工程部负责，其他部门协助。 (2)报建：政府部门报批费，按政府有关政策交纳。项目部负责。 (3)施工配合： 互审互签，明确修改意见，设计洽商。 由设计部负责，工程 协助，知会销售部。 (4)面积测算：设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部负责，工程部 协助。 6.销售包装设计 结合营销费用控制施工招投标。 7.装修方案设计 (1)方案设计要求：根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方 案设计要求，设计部负责，销售部协助。 (2)材料设备选型：市场信息调研，根据设计要求确定装修材料和设备，设 计部负责。 (3)制订装修设计目标成本计划明细表：装饰综合价格拆分分析。 (4)招投标：制订设计任务书，设计部负责，销售部协助，招投标评审委员 会评审。 8.功能设计 (1)小区建筑物功能的经济评估：销售部负责市场调研，有针对性扩充建筑 物功能，由设计部负责，销售、工程部协助。 (2)市政配套方案： 市政状况调研争取政府有利条件 ，项目部负责。 (3)环境方案设计：根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总 额，设计部负责，项目部协助。 5 / 14 (4)智能化设计：市场现状分析，智能化必要性分析，智能化内容控制，销 售部负责。 (5)招投标：寻找外部合作，争取双赢，由招投标小组组织，总经理负责。 (6)销售承诺： 保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能 的一致性 ，设计部负责，工程部协助。 9.设计变更 (1)设计调整费用 (2)