房地产开发基本作业流程图解.docVIP

房地产开发步骤图解 房地产开发步骤四阶段：一、项目立项阶段 二、项现在期准备阶段 三、项目建设阶段 四、项目销售及售后服务阶段 房地产开发步骤四阶段：一、项目立项阶段 二、项现在期准备阶段 三、项目建设阶段 四、项目销售及售后服务阶段 一、项目立项阶段 《选址意见书》是项目进行设计、开发和管理关键依据；申领《项目选址意见书》时需向主管部门提交地址申请汇报、有效项目提议书等；《项目立项批文》是有计划管理部门颁发，确定开发项目经过审核，是能够进行开发建设文件；申领《项目立项批文》时候需向主管部门提交可行性汇报、立项申请书 《选址意见书》是项目进行设计、开发和管理关键依据； 申领《项目选址意见书》时需向主管部门提交地址申请汇报、有效项目提议书等； 《项目立项批文》是有计划管理部门颁发，确定开发项目经过审核，是能够进行开发建设文件； 申领《项目立项批文》时候需向主管部门提交可行性汇报、立项申请书、资金起源说明、房地产开发物业类型说明等； 首先对投资地域和投资环境进行研究、分析，依据对自然资源了解和市场情况调查和对国家经济政策和政治环境等情况进行综合分析估计，找到最有利投资机会，为投资机会选择提供依据 申领项目《选址意见书》 及《项目立项批文》 到 到城市计划管理部门申请定点； 需向计划部门提交有效项目立项批文、选址意见书、申请定点汇报、申请用地汇报；企业资质证实、营业执照、法人代表委托书等文件或证书； 申请定点 到土地管理部门办理土地出让或转让手续，签署土地使用权出让或转让协议，并缴纳土地使用权出让金； 到土地管理部门办理土地出让或转让手续，签署土地使用权出让或转让协议，并缴纳土地使用权出让金； 土地产权手续 被申请建设用地现实状况地形图，依据开发项目标性质和所处地段条件提出用地范围，外部限制条件；提出计划设计关键点，包含建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量红线等 被申请建设用地现实状况地形图，依据开发项目标性质和所处地段条件提出用地范围，外部限制条件；提出计划设计关键点，包含建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量红线等 申领计划红线图、计划设计 提交建设用地计划设计总图，供 提交建设用地计划设计总图，供计划管理部门审核，然后由计划管理部门核定用地面积，报经政府同意，发给开发商《建设用地计划许可证》 申领《建设用地 计划许可证》 二、项现在期准备阶段 《建设工程许可证》 《建设工程许可证》是由计划管理部门审批颁发； 《施工许可证》是由建设单位（即开发商）而不是有施工单位负责申领； 在开工前办理。未经许可，不得私自开工； 经过招标选择勘察队伍进行地质勘察和设计单位进行建筑设计 经过招标选择勘察队伍进行地质勘察和设计单位进行建筑设计 选择勘探队伍和设计单位 申领《工程计划许可证》和《施工许可证》 使土地(生地)在经过一级开发后， 使土地(生地)在经过一级开发后，能达成含有上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通和场地平整条件，使二级开发商能够进场后快速开发建设。关键包含：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力和场地平整。 房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁管理部门经过审查后，为符合条件折迁人颁发据以实施拆迁相关证书。 拆迁程序为： 拆迁调查 ↓ 制订拆迁安置计划 ↓ 申领房屋拆迁许可证 ↓ 公布拆迁公告 ↓ 和被拆迁人签署协议 ↓ 动迁验收 ↓ 办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证 申领《房屋拆迁许可证》 经过招标选择承包商招标通常步骤：确定招标方法，准备文件↓编制标底 经过招标选择承包商 招标通常步骤： 确定招标方法，准备文件 ↓ 编制标底 ↓ 向招标主管部门申请招标 ↓ 公布招标通告 ↓ 对承包企业资格进行预审 ↓ 发送招标文件 ↓ 招标工程交底和解答 ↓ 开标、评标、决标发出中标通知及签署协议 做好“七通一平”工作 选择承包单位 经过 经过招标方法选择监理单位（接收建设单位委托，负担其项目管理工作） 选择监理单位 三、项目建设阶段 1、组织监理单位进行监理2、组织业主负责供给材料、设备订货 1、组织监理单位进行监理 2、组织业主负责供给材料、设备订货 1、配合承包商做好各项工作 2、按时提供施工现场，完成场地“七通一平” 3、立即提供以约定数量图纸，组织以约定由开发商负责订购材料设备立即进场。 4、帮助承包商做好接收验查工作 5、对项目标投资、进度和施工质量进行监控。 6、进行协议管理 7、有效地协调参与项目单位关系。 组织承包商进场 到房地产市场管理部门申请； 到房地产市场管理部门申请； 应含有条件： 1、建设项目多种同意手续齐备，且已确定完工交付使用日期； 2、已完成建设项目投资25%或已完成单体项目标主体结构（即结构封顶） 3、已确定预售监管机构和监管方案 4、已制订房屋使用维修条约 应提交