碧桂园早期介入和承接查验专项方案.docVIP

碧桂园豪园物业早期介入方案 为了以后物业服务工作顺利进行，物业服务前期介入将会起到至关关键作用，我企业在正式签署物业服务协议后，将依据实际情况，对“锦翠嘉园”制订科学、成熟、对应物业服务前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为未来物业服务工作顺利开展打下坚实基础 1、物业前期介入第一计划设计阶段对于计划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区计划设计方案讨论,从管理角度审阅计划设计方案是否合理,努力争取使小区设计方便以后物业管理工作。监控和消控中心设置;小区人车分流设计;公共照明开关设置位置;公共照明开关开闭形式;物业管理用房位置设计;小区垃圾房设置;公共洗手间设置;信报箱设置;公共通告栏配置;家用空调穿墙孔和室外机座位置预留;2、建设施工阶段建设过程中,物业管理前期顾问人员会常常到现场了解工程进度、施工情况,逐步对物业硬件增加了解,对有些影响使用功效问题早发觉、早协调、早处理,为以后物业管理工作奠定良好基础。提出设备设置和服务方面改善意见及设计遗漏工程项目标提议;分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理压力;审查相关工程(包含绿化工程)优劣,提供改善意见; 提供机电安装及能源分配相关专业技术管理意见;提供功效布局或用料更改相关专业技术管理意见;帮助施工人员做好对房屋材质方面保护,以避免施工对材质造成损伤;提前熟悉房屋中多种设备和线路,包含房屋内部结构、管线部署及所用建材性能;检验工程施工进度(依据需要参与建造期相关工程联席会议和建筑师定时碰面会等);检验前期工程施工质量,并就原设计中不合理但又能够更改部分提出提议;配合设备安装、管线部署,进行现场监督,确保安装质量;提出遗漏工程项目标提议;对小区公建配套设施设备进行探讨,能够使公建配套设施设备满足以后用户发展需要和贯标(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,降低投入成本和以后物业管理成本。 3、完工验收阶段物业管理前期介入人员将定时视察施工现场,参与工程例会,立即提出维护发展商利益和确保施工质量专业意见和提议,帮助开发商做好使用功效验收,对多种设备、管线全部逐一检验。参与委托方房屋、设备、设施完工验收,并建立验收档案;发觉可能存在施工隐患,并列出遗漏工程;参与重大设备调试和验收;制订物业验收步骤;指出工程缺点,就改良方案可能性及费用提出提议。 通常情况下，深化设计、施工两个步骤多会同时开展，物业驻场人员关键工作也来自这两个方面，其关键工作有： 　1、深入了解项目特点，确定现场顾问计划。　　在进入项目以前应该对项目进行深入了解并制订计划。　　（1）审读图纸，了解项目系统情况；　　从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标识关键步骤，了解项目标整体设计思绪、定位。最终对图纸审读结果进行汇总，为制订工作计划做准备。　　（2）依据项目特点，确定现场物业顾问计划。　　依据了解到项目特点，如项目定位、系统组成、交通流线、服务配套等，结合甲方施工进度计划确定现场顾问计划。　　2、关注工程进度，统计现场情况。在现场巡视过程中，统计全部关注细节，为提供物业提议做准备。（1）依据工程计划，调整工作计划；　　伴随现场情况改变，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，立即调整物业顾问计划及工作侧关键。　　（2）统计设计方案和施工图纸变更；　　物业现场介入人员在施工中要认真统计设计方案、施工图纸变更及施工洽商，为物业服务企业后期接管提供便利。　　（3）统计施工现场发觉问题，为提出多种提议做准备。　　施工过程是依据施工便利是否而适时调整，所以，有很多设备设施安装位置和图纸不符，物业现场介入人员必需在图纸上进行标注；如统计部分隐蔽工程和截门等位置改变，使以后物业维修能正确判定位置。　　3、参与施工期间专业会议，提供提议。　　（1）经过参与设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；　　参与专业会议，经过会议上问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时提出物业提议。　　（2）依据会议等实际情况，适时提供书面物业提议。　　4、经过对项目标深入了解，提供现场物业提议。　　（1）改善设计中不利于后期物业管理及业主使用优化提议；　　设计中有很多不尽人意之处，部分设计人员甚至忽略后期维护、管理需求，物业现场介入人员要了解、统计这些信息，并结合实际依据优化可能性，有针对性适时提出物业书面提议。　　（2）改善施工中不利于后期物业管理及业主使用优化提议；　　物业现场介入人员应经过统计现场情况，汇总后立即向甲方及施工单位提供书面提议，督促整改不便于后期物业管理事项。关注各单项工程设备调试、试验，尤其要关注隐蔽工