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物业管理操作实务大全 物业管理操作实务大全 第一章物业管理的基本概念 第一节物业 一、物业的含义 “物业”一词译自英语 property 或 estate ，由香港传入沿海、内地，其含 义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。 “物业”一词在国外，特别 是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。 物业是单元性的房地产。 物业既可指单元性的地产， 也可指单元性的建筑物。 物业有大小之别， 它可以根据区域空间作相对分割， 整个住宅小区中的某住宅单 位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。 关于物业的内涵， 国内各类著述的提法至少有几十种， 概言之， 主要包括以 下要素： （1 ）已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇； （2 ）与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施； （3 ）屋宇的建筑（包括内部的多项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、 小区内非主干交通道路。 由此观之：单体的建筑物、 一座孤零零的不具备任何设施的楼宇， 不能称之 为完整意义上的物业。 物业应是房产和地产的统一。 这里的地产， 系指与该房业 配套的地业。 二、物业的性质 世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。分析和把握物业的属性， 对于我们了解物业和物业管理的本质， 掌握物业管理运作规律， 搞好物业管理有 着十分积极的意义。 （一）物业的自然属性 物业的自然属性又称物业的物理性质， 是指与物业的物质实体或物理形态相 联系的性质， 它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。 物业的自然属性主 要指： 1. 物业的二元性 物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。 而无论何种 建筑物， 其基础总是建筑在土地之上， 成为土地的附属物， 土地的功能则借助于 建筑物得以充分发挥。 因此，在经济发达的社会， 物业多为土地与建筑物的统一 体，兼有土地与建筑物两方面的物质内容。 当然，对于不同的物业， 其二元组成 的比重有所不同。 例如，从总体而言， 物业的建筑面积与土地面积的比值在城市 就高于乡村，在经济、文化和商业中心就高于重工业基地 .物业的二元性，是其 他任何商品都不具备的， 它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性 质。 2. 物业的有限性 物业的有限性， 从根本上来讲， 是由土地的有限性决定的。 天然的土地有限， 用作兴建建筑物的优良建筑地段更有限。 人类只能在有限的土地上开发建设。 由 于现代建筑物技术要求高、 耗资大， 因此物业的数量还受制于社会经济力量和技 术水平。 3. 物业的差异性和多样性 物业的差异性主要是就土地而言的。 由于土地数量有限， 随着人口的增加和 经济的发展， 人类就必须开发利用劣质土地。 土地的优劣， 在农村主要取决于土 地的天然尺度和其他自然条件， 在城市主要取决于地段的区位及其技术条件。 物 业的多样性主要是就建筑物而言的 . 由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术 经济条件的不同， 形成了物业形式的多样性。 每一建筑物都是单件产品， 它们在 类别、品种、规格、结构、式样、外观，以及年代等方面，都存在着某种不同之