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FORWARD 痢 fit 前瞻产业研究院 二零一八年六月 中国知名产业地产品牌大盘点 产业地产是围绕微笑曲线，构建产业价值链一体化的平台，以产业为 依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，可被细分为产业园 区、孵化器、特色小镇等模式。产业地产与城市发展息息相关。 据统计，国内排名前20的房企，目前一半以上涉足产业地产，包括 万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城、保利、金地等，都 成立专职部门，打造利润增长的新板块。但政策的指向、盈利模式的 不同、产业打造能力的欠缺，品牌房企转型产业地产一直并未有特别 成功的案例。 产业发展服务主要是产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投 资服务。一个好的产业地产项目不仅能满足政府对于拉动地方经济、 吸引外来投资、创造就业岗位、提高财政收入、改善城市居住环境的 诉求。同时也满足了开发企业深入政企合作、吸收地方政策优惠、多 元盈利的经营需求。 作为资金投入大、回报周期长的行业，产业地产虽然具备长期增值功 能，但由于产业地产的客户是企业和政府，产品标准更高。产业地产 商要有足够的成功开发经验并要能够获得政府信任以保证沟通、 执行、 落地。毕竟委托开发对于政府而言，机会与风险并存。所以产业地产 开发难度更大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收等 更为复杂困难的工作，要干好很难。所以目前国内还是以老牌的产业 精品文档 地产企业为主力军，且一方水土养育一方园区，老牌的产业地产企业 还是呈现出显著的区域特色。 那么国内究竟有哪些知名产业地产商 ？各家产业地产运营商的核心竞 争力和不足又是如何？本文将做一个简单的介绍。本文仅从公开资料 中搜集并列举目前国内较为知名、受到政府信任且具有较强开发运维 实力的产业地产商，并不涉及排名先后。 一、华夏幸福 华夏幸福基业￡部” 升拢区投资运营商 华夏幸福基业股份有限公司创立于 1998年，是中国领先的产业地产 运营商。目前拥有员工超25000名，总资产超3360亿元。其主要接 受合作区域政府的委托，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公 共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为区域提供可持续发展 的全流程综合解决方案。围绕国家战略重点区域，其除了继续巩固京 津冀区域，还积极布局长江经济带、粤港澳大湾区和 “一带一路” c 项目遍布北京、河北等全球70余个区域。其与固安县政府共同探索 的PPP模式、安高新区、漂水区产业地产项目多次获得国家认可。 华夏幸福的核心产业地产商业模式本质上是以产业撬动地产、 以地产 培养产业的“产业新城” PPP闭环封装模式，其本质是以往土地财 政框架下政府平台公司片区开发和招商引资的市场化变种与优化。 在 这个模式下，资本力是其核心武器之一。通过资本平台搭建与运作能 力，把产业新城这个极度非标的业务做成成本越来越低、各路资本参 与度越来越高的投资产品 —— 这是华夏幸福资本力的真正核心所在。 目前华夏幸福已在中部区域和珠三角区域破冰落子， 重点打造迎合国 家政策热点的产业小镇，成功抢单 PPP资产证券化。 然纵观华夏幸福近几年的全国扩张，在运营产业新城的城市选择上却 始终遵循着环核心城市布局都市圈的原则。 京津冀区域的固安与香河， 都位于环北京都市圈。进入长三角之后，也在上海之外的江浙皖选择 了杭州、南京、合肥等强二线城市。可见，华夏幸福在走出京津冀之 后，全国范围内成功扩张的主体还是局限于与大城市距离较近的二线 城市。 首先，就目前而言，华夏PPP产业地产模式还得依托于具有一定区 位优势和发展潜力，且白身投入力度和招商水平不足的区域。 但当华 夏幸福扩张到长三角这些经济非常发达的地区之时，譬如上海与深圳 周边，当地政府机制灵活，产业招商能力并不亚于华夏，从而导致了 华夏幸福在当地的价值增长空间受到了很大的制约。 二、上海临港 上海临港经济发展有限公司是上海市国资委下属的唯一一家以产业 地产园区投资、开发与经营和园区相关配套服务为主业的大型国有企 业。临港集团因港而生、因港而兴。集团毗邻上海航空港，背靠世界 最繁忙的港口。中国开始在上海建设国家第一个白由贸易区， 陆域面 积最大的洋山保税港区就位于临港集团开发范畴。 临港集团是上海最大的产业地产园区开发企业， 目前已建成了以新能 源装备、船舶关键件、海洋工程、汽车、工程机械、航空设备为代表 的装备制造基地。临港集团起步的漕河泾地区是国务院批准的全国首 批14个国家级经济技术开发区之一，已发展成为全国国家级经济技 术开发区和高新技术产业开发区中发展速度较快、 技术含量较高、经 济效益较好的开发区之一，在全国开发区建设中发挥着 “排头兵”和 “领头羊”作用。 作为上海唯一市属的产业地产平台公司，在整个产业地产行业绝无仅 有的同时拥有两个成熟产业地产品牌 一一临港和漕河泾