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房地产营销现状分析（全案营销） 房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和基本的生活资料 ，是人 们十分重视、珍惜的财产。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为良好 的投资对象。经济的日益发展、社会的进步和人口的增长 ，人们对房地产的 需求会日益增加。房地产业，是国民经济的一个重要产业，并已经成为国民 经济的支柱产业。我国目前房地产市场竞争越来越激烈，市场营销已被视 为房地产企业经营和运作的生命线。本文针对当前房地产市场营销现状， 剖析其处丁困惑状态原因，提出企业要立足、要生存、要发展，营销所必 须采取的新对策，促使房地产企业迅速打开新局面，蓬勃向前发展。 一、 我国房地产企业营销现状 当前，房地产企业正朝着理性化发展，商品市场竞争越来越激烈，房 地产营销已被视为房地产企业经营和运作的生命线。面对市场营销中出现 的一些典型问题，如何针对国家宏观经济政策调控下的房地产市场，进行 科学分析，采取房地产营销新的策略，迎接新时期对房地产企业提出的挑 战，已是值得广大房地产企业者深入探讨的课题。 透视当前房地产市场营销状况，关系则显得更加复杂，处境也更为艰 难。具体表现在以下五个方面：1、是政府宏观政策调控。考察国际金融危 机后市场，2008年底，因一系列经济政策刺激，我国房地产市场提前结束 调整而迅速升温，到2009年楼市的高价却超出了大部分社会成员的购买能 力，同时引发了诸多影响深远的经济和社会问题，年底，丁是新一轮宏观 调控乂开始了。2010年后，面对某些城市火箭股上升的房价和舆论压力， 从中央到地方各级政府，乂连打房地产市场调控“组合拳”。如：大建经济 适用房、社会保障房，银行接二连二调息等，这一系歹0宏观调控，已在一 定程度上改变了房地产的生存环境。2、是房地产价格波动不定。2008年美 国的经济危机，在全球范围内引发激烈的金融动荡，且逐渐蔓延到许多领 域，尤其是房地产价格。2008年我国房地产商品价格曾一度走低，可 2009 年楼市，突然乂呈现上扬态势。之后两年来，各地房地产价格时起时落， 面对跌宕起伏、波动不定的楼市价格，人们难免对房地产市场前景持观望 态度。3、是商家回收利润心切。由丁房地产行业房价的不断上涨，新楼盘 开发乂层出不穷，商家为了尽快实现资金回拢，获得巨额利润回报，丁是 各种促销手段五花八门。造成整个房地产业呈现宣传营销过度的态势。 4、 是顾客消费趋向理性。鉴丁我国房地产市场营销还未实现规范化，而消费 者的理念乂在不断发生变化，消费心理日渐成熟，消费行为也愈趋理性。 加上最近国家一批批经济适用房、社会保障房建成，丁是有的人就想参与 申请，等候优惠，购房的急切心情相对也就有所松缓。 5、是营销人员素质 不齐。眼下很多企业管理人员的目光短浅，在招收营销人员时没有把好素 质关，导致营销队伍鱼龙混杂，良莠不齐。这些人缺乏企业长久赢利与发 展的意识，往往对购房者的个性化需求重视不够，单纯采取扬长避短方式， 未能诚恳把自己产品推介给客户 二、 房地产营销困惑原因 面对当前中国的房地产业正在发生的一场史前无例的变革，市场产品 挑战更明显，竞争的局面更加激烈，房地产业利润也逐年缩小，细加归纳 主要原因有五个：1、因市场调查缺乏真实。一些房地产企业在制定市场营 销方案时，只靠报纸或网上收集到的信息，缺少专业咨询，更少丁进行实 地考察调研，故对房地产需求前景未明。他们很少认真考虑过实用性，更 没有考虑到会转嫁给购房者身上的成本及高房价。2、因产品定位出现偏差。 因为房地产市场调研考察缺乏真实性，必然导致房地产商家产品定位出现 偏差，缺乏科学性，结果胡乱定位叫价，而不顾当地经济收入水平和财力 基础，以及居民的多元需求及承受能力，更没顾及到企业自身的资源条件， 无明确目标，盲目兴建。造成诸多楼盘滞销。3、因商品卖点把握不准。开 发商和策划大师们往往热衷丁概念炒作，有的房地产商家一味想制造轰动 效应，实际没有自己的特色卖点。4、因广告宣传攻势过猛。处在低迷期， 房地产商往往过度偏爰广告攻势，而不重视多与购房者进行人文交流，忽 略了对丁现代人文需求的深层次思考。5、因企业营销创新乏力。由丁消费 者购房需求呈多元化，大多趋向丁理性购置，而许多房地产企业的营销者 却仍然固步自封，或者局限丁人员素质，企业中缺少真正懂创新、会创新 的人才，盲目地为创新而“创新”。 三、当前房地产营销对策分 （一） 市场调研 真实准确的市场信息是房地产营销策划的基础和依据。在市场调研之 前，企业应制定严谨的市场调研计划，确定好考察流程。开始进行市场调 研时，要有针对性地对项目规模、特点和消费对象的关系，整体性把握， 包括地域的分类、顾客的愿望、消费者需求的建筑类型、物业管理等方面 都得认真地全面摸底。调查结束后，还应仔细地进行造价分析，科学地预 测市场前景。