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北京荷兰小镇策划 方案 北京成业行房地产信息咨询有限责任公司 荷兰小镇”策划方案 第一章 北京市场概况及区域产品分析 第二章 产品项目定位及目标客户、评估 第三章 产品规划及户型设计方案 第四章 项目的环境设计建议 第五章产品销售组织及价格策略 第六章销售执行策略 第七章广告宣传组织策略 第八章物业管理的建议 第一章 北京市场概况及区域产品分析 世纪之交的住宅市场将是结构性发展及开发供给的高峰期。来 白建设部的信息表明：住宅在今后的一段时期内仍将保持较大的发 展规模,1999年京城新开盘的商品房项目创了记录 ，达111个，平均 3.3天推出一个新楼盘，这些项目总建筑面积达 万平方米，竣工面积 1519.9万平方米，1999年前^一个月，全市累计销售商品房 221.9万 平方米，其中，销售给个人126.1万平方米，估计1999年全市商品房 的总销售量达到250万平方米，但这里面有40%是集团购买，今年这 部分购买力将不复存在，如果把今年全市的销售量定在 200万平方 米，那么1999年推出的这111个项目的总建筑面积能够在楼市中足 足卖，1999年上市的新楼盘中中高档占较大比重 ，许多的开发商把 项目定在中高收入阶层，即成功人士的身上，但这些人不可能年年买 房，因此今年年底空置的商品房数量至少要翻一番达到 700万平方 米，适合有购房需求的普通居民的商品房仍有需求空间。 去年新盘推出的特别多甚至平均三天一个新楼盘。今年新楼 盘会超过去年，原因是：一、四环以内的工厂移郊，土地供应量增大, 地价低，促使开发商投资；二、”入世后”开发商融资形式更乐观 ； 三、国家还会进一步支持房地产开发。四、国务院对中关村科技 园区的开发投入会吸引大量的房地产投资商进入海淀区 ，今年新开 项目将会更多的集中在海淀区。 预计今年北京竣工居民住宅 800万平方米，其中经济适用房 100万平方米。 经济适用房：去年在住宅市场上最抢眼的明星就是经济适用房 了,能够用”火爆”来形容，出现了天通苑、今日家园等项目排队购 买的少有现象，天通苑二期1200套不到一个星期告罄。预计今年 经济适用房还会受到市场吹捧，特别是购买白住房的普通居民，价低 质不次的经济适用房是她们的首选。 政府投入95.6亿元,开复工 918万平方米，计划竣工100万-150万平方米。这一市场供给会对 5000元以下的商品房市场的有效需求产生重要拉力。逼迫普通商 品房住宅一定要有优秀的品质，耐得住百般挑剔。 写字楼市场：1999年共有15栋写字楼入伙，总计67.9万平方米 比1998年减少43.1万平方米，又有东方广场、中都大厦、世纪金 融中心、名人广场、北京科技会展中心、远洋大厦、凯旋大厦等 一批写字楼落成，总建筑面积98万平方米，使总存储量达 525.8万 平方米。这些在建写字楼已租出或售出一部分 ，从需求上讲中资企 业还要大面积地购买写字楼，特别象金融业、IT行业，而外资企业 也有ABB、诺基亚计划租赁上万平方米的写字楼 ，但总体上，写字 楼仍处于供大于求的状态，在中国加入世贸后，不能指望需求量会急 剧增加、市场形式迅速好转。因为世贸对中国经济的影响、对外 资进入中国的促进作用是一个渐进过程 ，要消化现有存量及未来的 写字楼需要一段时间，总的来说，市场竞争依然激烈，租金售价将低 点徘徊一段时间后，才有望回升，而写字楼的空置率则有可能接近 40%。 外销物业：在供应方面,1999年的外销公寓供应量与 1998年基 本持平。然而需求却出现了明显滑坡 ，许多项目的销售停滞不前导 致资金不能及时收回，许多本应于 1999年入世的项目不得不拖 到。嘉慧苑、朝阳园、新世界二期、嘉和丽园、紫竹花园、鸿安 大厦、汇欣大厦、中国第一商城、京华豪园、世纪豪庭等项目落 成，共提供公寓5486套总建筑面积约为150万平方米；外销高档商 场在1999年,呈现下滑趋势，基本上是有价无市，，将有东方广场、 新世界二期、盈科中心等商场开业 ，共提供面积：20万平方米。 大学生公寓：大学生公寓掀起京城房地产新热潮，拥挤的宿舍、 满床的书本、架空的电脑 …….而且随着教育的日渐开放 ，如今，北 京医科大学、人大、清华大学等许多学校都在建学生公寓以缓解 现有的宿舍超员的压力。可是，大部分学校的资金有限，贷款也不容 易拿到的。就在 1999年年底，北京市计划在西城区西、北、东的 高校集中地，兴建十二处共100万平方米的大学生公寓区。位于海 淀区知春路的”大运村”是本市第一处校外学生公寓 ，预计将在 4、5月份建成，总建筑面积18.7万平方米；新近公布的朝阳区梆子 井大学生公寓，总建筑面积5.8万平方米。 综上所述，：内销项目计划竣工面积:800万平方米、住宅复开 工面积:480.1万平方米，经济适用房计划竣工面积：100—15