银行个人房屋转按揭贷款操作规程.docxVIP

ⅩⅩ银行个人房屋转按揭贷款操作规程 1.总则 1.1?制定依据 为规范个人房屋转按揭贷款业务，防范业务风险，根据《Ⅹ Ⅹ银行个人贷款管理办法》有关规定，制定本操作规程。 1.2?基本概念 1.2.1?本操作规程所称个人房屋转按揭贷款（以下简称“转 按揭贷款”）包括： （1）房产交易类转按揭贷款，是指已在我行或他行办理个 人房屋按揭贷款的借款人，在还款期间出售所抵押房屋，房屋产 权受让人（即买房人）申请在我行办理二手房屋按揭贷款的业务。 业务办理分为向售房人发放赎楼贷款式、行内变更担保、向购房 人发放按揭贷款三种模式： a.向售房人发放赎楼贷款模式是指已在其他银行办理个人 按揭贷款的卖房人，由担保公司或房地产中介公司（以下简称中 介公司）提供阶段性担保，向我行申请办理赎楼贷款，偿还原贷 款银行按揭贷款并撤销原房产抵押，同时，我行向买房人发放二 手房屋按揭贷款，用于偿还赎楼贷款的操作方式。 b.行内变更担保模式又称行内转按揭，是指已在我行办理个 人房屋按揭贷款的借款人（即卖房人），由中介公司提供阶段性 担保，向我行申请撤销房产抵押；同时，我行向房屋产权受让人 1 （即买房人）发放转按揭贷款的操作方式。 c.向购房人发放按揭贷款模式是指买房人直接向我行申请 转按揭贷款，由中介公司提供阶段性担保，我行发放贷款后，原 借款人办理赎楼、产权过户和抵押登记等手续的操作方式。 （2）贷款转移类转按揭，是指借款人将在他行办理的个人 房屋按揭贷款转移到我行办理转按揭贷款的业务，借款申请人为 原借款人（以下统称为购房人）； （3）借款人变更类转按揭，是指因赠与、继承、夫妻离婚 等原因申请变更借款人的业务。 1.2.2?本操作规程所称房屋为可以在房地产市场自由交易的 存量房（已取得个人房屋产权证书）和预售房（含未取得产权证 的现房），房屋根据用途分为住房和商业用房。住房包括普通住 宅、高档住宅、别墅和公寓。商业用房包括商铺和写字楼。 1.2.3?本操作规程所称房屋价值以交易价格和评估价值之中 较低者为准。评估价格是指我行认可的房地产评估机构提供的评 估价格或者本行出具的内部评估价格。由专职审批人最终确定房 屋价值。 1.2.4?本操作规程所称房龄是指所购房产从竣工日起计算至 贷款日的年限。 1.3?贷款要素 1.3.1?贷款对象及条件 1.3.1.1?申请转按揭贷款的借款人（购房人）应具备的条件： 2 （1）具有有效身份证明、完全民事行为能力的自然人，其 中外国人、无国籍人以及港、澳、台居民须同时符合国家外汇管 理和房地产市场外资准入有关规定条件； （2）借款人年龄加贷款年限不超过?70?年； （3）具有稳定的职业和收入，资信状况良好，具备按期还 本付息的能力； （4）同意委托我行将贷款金额一次性或分期划入我行指定 账户，同意我行直接从其账户上扣收本息； （5）房产交易类转按揭须具备真实的交易背景，已签订购 房合同或协议，并按我行规定支付了规定比例的首付款或在我存 入首付款； （6）同意将所购房屋作为我行贷款的抵押物； （7）我行根据具体情况要求的其他条件。 1.3.1.2?申请赎楼贷款的借款人（售房人）应具备以下条件： （1）能够提供有效身份证明、具有完全民事行为能力的自 然人，其中外国人、无国籍人和港澳台居民须同时符合国家外汇 管理和房地产市场外资准入有关规定条件； （2）拥有出售房产合法的所有权，能依法转让房产； （3）原按揭贷款偿还记录良好，无欠款欠息（限于办理跨 行转按揭的客户），原贷款银行同意借款人提前归还原按揭贷款； （4）我行根据具体情况要求的其他条件。 1.3.1.3?还款能力规定 3 借款人申请转按揭贷款（不含赎楼贷款）时，其房屋贷款的 月房产支出与月均收入比应控制在?50%(含)以下，月所有债务支 出与收入比应控制在?55%(含)以下。 房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额?+ 月物业管理费）/月均收入； 所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额?+ 月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入。 上述计算公式中提到的收入是指借款申请人自身的可支配 收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请 人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如将申 请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对将配 偶收入计算在内的贷款也应相应把配偶的债务一并计入。 1.3.1.4?交易房产应具备以下条件： 1.3.1.4.1?存量房转让 （1）具有合法完全产权，可以上市流通； （2）具备合法有效的权属证明，取得房地产权证书； （3）转让行为取得了房产共有人或其他权利人同意； （4）我行规定的其他条件。 1.3.1.4.2?预售房转让 “（1）预售房所在楼盘合法合规，?五证”齐全，可以依法进 “ 行