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物业管理服务费报价及测算 概述： 基于对某某国际广场住宅、写字楼、酒店式公寓、商业的全面分析和测算， 得出第一年管理服务费支出为人民币 1,317,957.57 元，第二、第三年管理服务费 支出为人民币 2,255,529.27 元；通过对资源占用分析和全面平衡，物业管理服务 报价为住宅 0.8 元 / ㎡·月，写字楼 4.5 元 / ㎡·月，酒店式公寓 2.6 元/ ㎡·月， 商业 1.5 元/ ㎡·月。 第一节 经费测算的原则及说明 一、 测算的依据 (一 ) 南京市政府相关物业管理法律、法规； (二 ) “南京市物业收费管理实施办法” （宁价房 [2002]182 号）； (三 ) “南京市住宅区停车管理服务费收费标准” ； (四 ) 江苏中住房地产开发有限公司“某某国际广场”物业管理邀标书。 二、 经费测算的原则 (一 ) 遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理 的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主 / 使用者创造舒适工作 环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 (二 ) 服务水平与管理费用相匹配的原则 根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水 平，准确定位管理费用的标准。 (三 ) 物业管理分项服务分项收费的原则 按照不同的物业所占用的资源比例，在统一运作的原则基础上，服务分区， 不同的服务内容，确定不同的服务费用标准。 (四 ) 分阶段测算原则 考虑到管理期内，项目分两期竣工投入使用。为此，我们采用了分阶段测算 的原则，以确保经费测算的准确、客观。 (五 ) 管理者提取酬金原则 物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础， 并按一定比例提取 “管 理者酬金”，即： 管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例 。 三、 测算的有关说明 (一 ) 按功能物业功能管理的原则； (二 ) 物业管理费支出包括人工费支出、办公费用、设备 设施维护费、清洁 费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、 营业税金及附加。 (三 ) 有关费用的说明 1 、 人员工资标准 根据市场化原则，参照行业工资水平，结合南京市的物业管理服务行业特点， 制定人员工资标准如下： 序号 职务 月薪 年薪 1 经理 3,000 36,000 2 经理助理 2,200 26,400 3 客户服务中心主管 1,760 21,120 4 安全事务部主管 1,760 21,120 5 工程维修部主管 1,760 21,120 6 环境管理部主管 1,760 21,120 7 强电工程师 1,600 19,200 8 智能化工程师 1,600 19,200 9 客户服务助理 1,300 15,600 10 财务收款文员 1,000 12,000 11 公寓酒店式管家 1,300 15,600 12 写字楼客户管理服务员 1,300 15,600 13 住宅管家 1,000 12,000 14 商业管理服务员 1,000 12,000 15 安全领班 900 10,800 16 安全员 750 9,000 17 运行值班 / 维护工 900 10,800 18 技工 1,300 15,600 19 清洁工 500 6,000 20 绿化工 800 9,600 2 、 公用水电费 本测算不含公用水电费，公用水电费的分摊，遵照南京市物业管理的有关规 定和行业惯例。 3 、 住宅电梯使用费 住宅电梯未列入测算，其费用收支遵照南京市物业管理有关规定和行业惯例。 4 、 物资装备的摊销 物资装备全部按 3 年摊销。 5 、 开办费摊销 根据江苏中住房地产开发有限公司提供的合同范本 ,中标后的签约期限为 3 年，因此开办费的摊销期限为 3 年。 6 、 不可预见费 根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的 1.5% 。 7 、 管理者酬金 依照江苏省物业管理条例和南京市物业管理办法，每年按总支出的 8 —15% 提取管理者酬金，本标书实际按 5 —8% 。 8 、 本标书收费标准不包含住宅专用维修基金。 第二节 经费测算 一、 经费测算总表（单位：人民币元） 序号 项 目 测算依据 第一年支出 第二、三年支 第一期 第二期 出 1 人工成本 详见人工费测算明细表 286,803.60 442,950.30 1,250,907.60 2 行政办公费 详见办公费测算明细表 68,660.00 84,020.00 128,040.00 3 设备 设施维护费 详见维护费测算明细表 13,000.00 21,700.00 271,007.36 4 清洁费 详见清洁费测算明细表 51,300.00 53,396.00 149,5