物业服务基础标准.doc

物业服务标准 一、综合管理服务 1、提供物业服务手册。 2、承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 3、用户服务场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员。设置并公告二十四小时服务电话。 4、二十四小时受理物业使用人报修。急修20分钟内到现场处理，通常修理2日内完成（预约除外）。 5、对物业使用人投诉在2日内回复处理。 6、能提供三种以上便民（无偿）服务，如电瓶车接送、配置手推车、邮件收发、信息咨询等。 7、每十二个月开展2次以上一定规模检修检验。 二、房屋管理和维修养护服务 1、房屋管理 （1）制订完善房屋管理要求、房屋维修养护制度、巡检制度、房屋装饰装修管理措施、户外设置物管理要求等规章制度。 （2）每十二个月第四季度制订下十二个月度维修养护计划。 （3）项目主出入口设有小区平面示意图，关键路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志显著。 （4）房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无显著污迹。 （5）楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢靠、无裂缝、无破损、无显著污渍，使用安全。 （6）室外招牌、广告牌、霓虹灯按要求设置，保持整齐、统一、美观，无安全隐患或破损。 2、巡查和维修养护 （1）巡查 物业房屋维护巡查项目，包含： ——每十二个月1次观察房屋结构，发觉特殊情况立即上报，必需时请专业单位进行检测评定； ——每十二个月检验1次墙体、墙面； ——每十二个月检验1次顶棚； ——每十二个月检验1次楼梯、扶手； ——每十二个月检验1次屋面保温隔热层、防水层； ——每十二个月检验1次散水坡、雨檐台、连廊； ——每十二个月全方面检验1次楼板、地面砖； ——每季巡查1次小区各标识； ——每个月全方面检验1次公共门窗； ——每个月巡查1次路面、侧石、井盖等； ——每个月巡查1次围墙； ——每个月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品； ——每个月巡查1次室外健身设施、儿童乐园。 （2）维修服务 在房屋巡查中发觉损坏立即安排专题修理。依据协议约定，属于物业服务费用中支出维修项目在3日内组织修复；需要甲方资金，应立即编制维修计划或专题维修资金使用计划，并于3日内向甲方提出书面申请，依据甲方决定组织维修。 三、共用设备设施运行、维修、保养服务 1、供配电 （1）每日1次对设备运行情况进行检验，低压配电室可每个月巡查1次。 （2）高低压配电柜、变压器每十二个月1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。 （3）配电室安全标识、安全防护用具齐全，通风照明良好，能有效预防蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整齐。 （4）无本身系统故障引发计划外大面积停电。 2、公共照明 （1）院落、楼道照明巡查每个月1次，立即修复损坏开关、灯口、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率100%；院落照明灯按时开启，满足使用要求。 （2）公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每十二个月1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具基础无损坏、无变形、无锈蚀，完好率85%以上。 3、电梯 （1）电梯设备运行情况每日巡查1次，建立统计。 （2）确保电梯二十四小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整齐。 （3）委托专业电梯维保单位按质监部门要求定时进行保养，每十二个月进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》，并对维保单位保养工作进行监督，保留相关统计。 （4）电梯发生故障，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，通常性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内抵达现场，开展应急处理，帮助专业维修人员进行救助；物业服务保留相关统计。 4、给排水 （1）集中供水 ①泵房设备运行情况每日检验1次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每个月1次。 ②水泵、阀门进行全方面检验、检测、保养每十二个月1次，确保正常供水；水泵润滑点注油每个月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每十二个月最少1次。 ③水箱、水池每十二个月清洗2次，检验保养隶属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。 ④水箱、水池管理含有一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每十二个月秋冬季对暴露珠管进行防冻保温处理，确保供水安全性。 ⑤泵房环境整齐，通风良好，无杂物存放，能有效防蛇鼠等小动物进入。 （2）雨污水排放 ①公共污水管道每十二个月检验1次，视情况进行清通，排水通畅。 ②雨水管道、化粪池等部位每六个月检验1次，视情况进行清通，排水通畅，无堵塞。 ③污水提升泵检验保养每十二个月1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定时清理。 ④雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。 ⑤不定时对铸铁雨