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1、固定比例收益模式 模式是指土地一 开 企 接受政府的委托，按照土地利用 体 划、城市 体 划等， 确定的存量国有土地、 征用和 非土地， 一 行征地、 非、拆迁和市政道路等基 施的建 。政府 一支付固定的一 开 利 及保 增 收益底 。 模式 从土地一 开 本身 利。 模式有三种具体形式：一是土地一 开 由土地 机构主 ， 筹措 金、 理 划、 目核准、征地拆迁及大市政建 等手 并 施。开 企 作 土地 机构的受托人，具体 行一 开 相 关事 ，开 企 的管理 （利 率） 开 成本的 2%；二是开 企 自行 筹措 金、 理 划、 目核准、征地拆迁和大市政建 等手 并 施的，利 率 开 成本的 8%。三是政府承 收益保底，政府承 开 企 投入土地一 开 金每年将 得最低收益（通常 12-15%），所提取的收益不足开 成本的 5% ，政府将 足差 。 北京是采用 一模式的典型。《北京市土地 和一 开 行 法》 第十四条就 定：“通 招 方式 开 企 施土地开 的??招 底价包括土地 开 的 成本和利 ，利 率不高于 成本 的 8%。”此外， 种模式在福建漳州也有 践。 2009 年 8 月，漳州 展 在漳州当地拿下了 1640 土地的一 开 ，漳州市 文区政府与当地 城市建 开 中心 企 承 ： 企 投入土地一 开 金每年将 得 12%的最低收益。 2、分享土地出 金 模式一般是指一 开 企 与 目所在地政府 手，按照双方商 确 -3- 定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。 在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。 这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政 府双方就项目的土地出让金达成了 7:3 的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考 虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的 30% 与政府签订土地出让合同， 70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。 3、分享土地增值收益 该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以 与政府商定按一定比例分享土地出 4、持有部分优质公建配套设施 该 模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商 则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。 -4- 该盈利模式的本质是政府 允许土地一级开发主体进行部分配套的二级 开发建设，这取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调。与当地政 府投资的企业共同投资公共配套设施，会有利于促 成此事。 由 于公共建筑大部分为社会服务性设施，主要包括教育、医疗卫生、文 化体育、商业服务、行政管理、社区服务和绿地等公共配套设施，自身 盈利能力较低，回报周期 长，因此选取优质公共物业是关键。对于非专 业从事公共设施运营管理的一级开发企业来说，运营能力几乎等同于盈 利能力。因此，对于一级开发企业来说，该模式 最大的挑战在于对公共 配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力，且对资金也提出了较 高的要求。 此 盈利模式在现实操作中运用较为少见，北京中关村西区土地一级开发 即即是这种模式的体现， 1999年 6月，中央政府批准了北京市和科技部关于建设中关村科技 园区的报告，在中关村科技园区核心区建立商务中心。中关村西区东起中关村大街，西至彩和坊路，北起北四环路，南到 海淀镇南街，占地 51.44 公顷。主体用 地功能以金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展为主，有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型绿 地等配套公共服务设施。 1999年 11月，经北京市政府批 准，由八家国企发起设立“北京科技园建设股份有限公司”，承担中关村西区等园区的 土地一级开发任务。由于政府还赋予了北科建开发区域公司物业的责任，因此 在一级开发过程中，北科建运用市场化手段组建了瑷玛斯、高科能源、城科第一太平物业等专业化公司，负责中关村西区公共物业的经营 与管理，公共物业的经营也 成为北科建土地一级开发的重要赢利点之一。 -5- 5、一二级联动开发