4月淄博市松岭东路重点项目初步可行性分析报告.docVIP

松岭东路项目初步可行性分析 上海顶晟房地产营销机构 4月 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 上海顶晟房地产营销机构 0 4月 0 目录 1 第一章 淄川区市场分析 2 第一节 淄川区概况 2 第二节?淄川区房地产市场概况 2 第三节 淄川城主城区房地产市场区域划分 3 1.东关区域 3 2 南关城南区域 4 3西关区域 5 4、北关黄家铺区域 6 5、城中区域 7 6、洪山矿务局区域 8 第四节 淄川区多层住宅市场分析 8 1. - 推案多层项目： 8 第二章?购房者心理和行为分析篇 11 第一节 淄川住房消费基础情况 11 第二节 淄川居民住房消费需求 11 第三节 购房者购房目标调查 11 第四节 淄川居民对住宅产品需求 12 第三章?项目特征解析篇 12 第一节 项目宗地分析 12 第二节?项目SWOT分析 13 优势（S） 13 劣势（W） 13 机会（O） 13 威胁（T） 13 第四章 产品定位提议篇 14 第五章?市场价格定位解析篇 14 第一节?定位标准简析 14 第二节?区位定价分析 15 第六章 投资效益分析 15 方案一： 15 方案二 16 第一章 淄川区市场分析 第一节 淄川区概况 淄川区在淄博市中部，北接张店区，南接博山区，东西界临济南和潍坊。淄川区辖经济开发区，般阳路、商城路、松龄路 、钟楼4个街道办事处，洪山、昆仑、城南、双杨、罗村、寨里、黑旺、龙泉、西河、东坪、淄河、磁村、岭子、商家14个镇，张庄、太河、峨庄3个乡 。 现城区面积18.2平方公里。城市人口18万人，关键街道38条，个体商业户发达有约13000家，各类工业企业195处，各级各类学校16处，医院2处，影剧院2处，体育场1处。 底，全区人口为674915人。农业人口408012人，非农业人口266930人。 ，国民经济综合实力深入增强。初步测算，全区完成地域生产总值196.8亿元，比上年增加17.1%。其中第一产业增加值完成6.05亿元，增加6.83%；第二产业增加值完成123.05亿元，增加17.1%；第三产业增加值完成67.70亿元，增加17.5%。人均地域生产总值28853元，增加17.1%。产业组成日趋合理。 第二节?淄川区房地产市场概况 淄川城区房地产开发市场起步相对交晚，居民居住情况较差，商品房大约在九十年代末才出现。原先建筑多为七八十年代中后期由企机关或个人建造家眷楼，总体布局零碎，外观破旧，配套设施较差。 伴随市民经济水平不停提升，政府城市计划力度加强，加之居民对生活居住条件要求相继提升。在二十世纪末淄川有计划商品房居住小区开始出现，但大多全部有规模小，产品单一等特点。 在经济快速发展趋势下，淄川房地产市场亦日趋活跃起来，政府招商引进上海、天津、济南及当地优异企业等房地产开发企业，在带来项目资金同时也带来了部分新建设理念。流行于大中型城市酒店式公寓、产权式办公特殊产品也将在淄川市场出现。伴随颐泽花园、太阳城花园、锦绣花园建设，柳泉*正承商务广场、鸿泰*数码国际等开发建设，淄川房地产市场将步入一个新历史高度。 第三节 淄川城主城区房地产市场区域划分 调查人员将淄川城区、矿务局、洪山大街区域合并组成淄川主城区，房地产市场因地理位置和历史人文不一样，按区域可划分为以下六个区块：东关区域、南关城南区域、西关开发区区域、北关黄家铺区域、城中区域、洪山矿务局区域、。下面是每个地域概况和代表楼盘情况： 1.东关区域 1.1区域概况 该区域由淄川东关全部和淄博矿务局西北部靠近淄川城区部分组成。在该区域鲁泰集团等淄博著名企业。学校、淄川体育场等全部在此地，生活设施齐全。早期新建柳泉生活区是淄川少有多个生活小区之一，以四五层八九十年代新建经济适用房为主，房型65㎡-75㎡左右两房及80㎡-85㎡左右小三房为主。 区域示意图： 1.2区域调查 代表楼盘有：锦绣花园二期、绿景佳苑 该区域为淄川较早形成小区区域，基础设施全，住宅多是经济适用房，房型普遍较小，小区环静落后，设施陈旧。所以在该区锦绣花园以其良好环境计划，崭新外观，一经推出就得到广大用户追捧，去化速度显著快于其它区域楼盘。 现在该区楼盘少，供给量不足，加之东关良好基础设施及很好区域地位，以后一段时间内全部将是周围改善居住条件及淄川东部乡镇农民迁移城区首选之地。估计在未来二到三年内该区商品房销售情况会仍然旺销。 2 南关城南区域 2.1区域概况 南关城南区域由般阳生活区大部及城南镇北部将军路沿线和城区接壤部分组成。在该区