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城区二期开发可行 性研究报告 顺驰地产太阳城二期可行性研究报告 目录 引言 第2页 TOC \o 1-5 \h \z 第一部分 项目总体概况 第 3页 第二部分法律及政策性风险分析 第 7页 第三部分市场分析 第 8页 第四部分项目素质分析 第 23页 第五部分总体发展构想 第 27页 第六部分 太阳城2期开发建议 第 30页 第七部分经济可行性分析 第 35页 引言 顺驰太阳城的前身是天津市政府重点安居工程一一丽苑居住区二期 与华苑、梅江、双林、西横堤并列被称为天津市五大居住区 ，在天津市 住宅开发市场上占有举足轻重的地位。 顺驰太阳城项目起步区住宅建筑面积 25万平方米、2期规划住宅 建筑面积27万平方米，由我公司独立开发，关于后期5、6、7、9、10五 个地块的开发，我公司已经与天津市安居工程办公室达成合作意向。太 阳城项目全部建成后，住宅建筑面积将达到 140万平方米，其开发运作标 志着天津市住宅开发进入了大盘时代 ，具有划时代的意义。 太阳城项目在公司乃至整个顺驰集团的开发事业中都占有极其重要 的地位，其成功运作将使顺驰发展公司的开发规模急剧扩大并使企业在 项目策划、产品创新、操作手段、工程建设、销售推广等各方面的能力 都得到飞跃式的提高。 顺驰太阳城项目由于白身具有良好的素质 ，未来的土地升值潜力较 大，其成功运作可为公司带来巨大的现金流量并实现住宅及经营性公建 项目的可持续性开发。 第一部分项目总体概况 地理位置 顺驰太阳城项目位于卫国道中环线外 2.8公里处，东起博山道，西到 昆仑北路，北接增产道，南至卫国道。 太阳城2期为4#、8碰块,位于东真理道以北。（见地理位置图） 地块现状 顺驰太阳城项目共包含 12个地块，地块总面积148.66公顷,红线内 用地127.90公顷。 各地块的用地状况详见下表：（单位:公顷） 太阳城用地状况表 项目 地块总面积 红线内用地 道路用地 1号地 18.24 15.56 2.68 2号地 18.77 16.78 1.99 3号地 12.66 11.05 1.61 4号地 18.82 16.34 2.48 5号地 21.41 19.20 2.21 r 6号地 15.00 12.77 2.23 7号地 10.76 8.73 2.03 r 8号地 11.77 9.59 2.18 9号地 5.23 4.34 0.89 10号地 7.47 6.85 0.62 16号地 4.92 3.69 1.23 25号地 3.61 3 0.61 总计 148.66 127.90 20.76 当前地块内土地已经平整，无不良地质情况。 地块四周及区内的主要道路已经修好 ，外侧有围墙与外界分隔。 交通状况 该项目地理位置优越，周边道路四通八达，距中环线2.8公里,距市中 心5公里、天津站 7公里、天津机场 9公里。卫国道规划红线宽度 70 米,是连接市区与天津机场及京津高速公路的城市主干线。东真理道红 线宽度40米，在太阳城地块内横穿而过，全线贯通后可直通河北区中心位 置。居住区内另有两条主要道路为天山北路与贺兰路 ，红线宽度均为 30 米，现已建成，向南直通万新村居住区。 太阳城地块西侧紧邻规划中的东南半环一一昆仑路段 ，当前东南半 环黑牛城道路段及海河大桥工程正在紧张施工 ，整个工程预计 3至5年 内完成。东南半环建成后将极大地缓解市区东南部交通的紧张局面 ，并 促进周边区域的经济发展。 市政府将投资改造河东区的基础道路设施。位于卫国道以南的两 条城市主干道路一一程林庄路与张贵庄路的改造工程 ，计划于相继动 工。程林庄路改造工程现已启动 ，张贵庄路规划为宽度 100-140米的”世 纪大道”，计划年底竣工。改造完成后，将使河东区的交通状况得到根本 性的改变，并使周边市容市貌以及人文环境都得到明显的改进。 规划中的地铁2号线沿卫国道修建，东起天津机场，西至地铁1#线新 华路站，中环线以外规划为高架轻轨铁路 ，在贺兰路与卫国道交口设计有 地铁站。为迎接 北京奥运会，地铁2号线工程预计动工兴建，以前投入 使用。地铁2号线的兴建将为太阳城及周边居民带来极大便利 ，大幅提 升沿线地块的区位价值。 当前，丽苑一期已建有公交总站，现有公交路线为： 668路 丽苑至水上公园 907路 丽苑至大同门（丁字沽） 847路 丽苑至王顶堤 640路 丽苑至一中心医院 827路 丽苑至劝业场 周边环境 从白然环境看，太阳城地块西侧是月牙河，东北侧为北塘排污河，而且 其紧邻程林庄工业区，工业区内多大型工厂，当前仍有一部分在生产，白然 环境一般。但从现场实际调查情况看 ，上述不利因素的影响主要是心理 上的，实际影响不大。 首先，附近的工厂近几年经过关停并转 ，大多已经不再生产，现在对周 边的环境影响不大；其次，天津市夏季主导风