房地产开发企业的审计注意事项(20201104173807).pdfVIP

[转帖 ] 房地产开发企业的审计注意事项 一、索取五证 五证的范围、申请顺序及作用 “五证”包括《建设用地规划许可证》 、《建设工程规划许可证》 、《开工证》、《国有土地 使用证》、《商品房销售许可证》 （《商品房预售许可证》 ） 项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》 ，这个证件严格限定土地使用范围、边界 和占地面积。 第二申办的是《建设工程规划许可证》 ，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类 别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。 第三申办的是《开工许可证》 ，此证件是申请可以合法施工。 第四申办的是《国有土地使用证》 ，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国 家交纳相应的国有土地使用金。房屋是否拥有产权，全系此证。一般住宅的国有土地使用 年限为 70 年。 最后申办的是《商品房销售许可证》 ，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。 是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。 二、应重点关注的几个问题及相应的审计取证 （一）收入 根据《企业会计具体准则 -收入》的定义作为判断的基础，同时要考虑房地产的特殊性。 房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物， 房地产开发企业销售商品， 特别是 住宅，往往采取银行按揭的方式，即购房户仅缴纳所购房款的 20%及以上不等，其余房款 则由按揭贷款银行提供， 购房户根据同银行达成的协议， 在以后年度， 向银行定期归还贷款 本金和利息； 一般情况下，在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入 ，但是根据企 业的管理要求不同， 现在不少的房地产开发企业在收到首付款时即确认收入， 有的尚未办妥 按揭手续， 而在应收账款科目核算， 特别是对于年终促销的房地产公司， 年度资产负债表会 形成很大一笔应收账款。 审计取证： （1）索取商品房预售许可证 ，看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可 证上。 （2 ）索取企业提供的销售清单 ，与销售部的房屋买卖合同统计表进行对比，抽取一定 的样本看是否存在金额差异。 （3）抽查部分购房合同，特别是交楼时间的规定及办理房产证、土地使用证的期限。 关注交钥匙的手续及客户办理入住的程序，并抽查部分业主办理入住的有关资料。 （4 ）从销售代理商处取得已售楼宇结算统计表，并对照认购书、企业销售清单，看三 者是否一致。 （5）从物业管理公司取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表。对已售商品 房进行抽查， 看业主入住情况， 并对未售楼宇进行盘点。 同时可结合对售楼处销售楼宇销售 进度表进行判断已开发商品房的销售情况。 （6）关注应收账款在资产负债表日后收款情况，对应收账款的账龄进行分析，以判断 企业是否存在虚记收入的情况，尤其是长期未办妥按揭的客户。 （二）完工产品成本结转 房地产开发企业特别是规模开发的房地产企业在开发房地产时， 由于开发周期长， 完工产品 结算进度与账面发生的成本往往不一致， 如果根据账面成本结转完工产品成本， 必然存在少 结转成本的情况； 现在开发的商品房往往都分为地上和地下部分， 这也是开发商调节利润的 主要工具。 企业往往依据外部工程决算审计将房产成本分为地上、 地下两部分， 将其进行人 为的割离，这样地下基础部分的成本全部由地下的产品承担。地上部分的成本就大幅下降， 造成结转的主营业务成本严重失实。 还有不少企业不能用于销售的水箱间等作为均摊成本的 基数以达到降低成本的目的。