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物业管理物业管理费 物业管理费 物业管理费是物业管理企业为了实现其职能，凭借有关法律规定的权限，根据对物业管 理的全部活动（提供服务的全过程中所耗费的物质消耗和活劳动消耗）所需的成本，通过科 学测算编制出来的费用标准，由物业所有人或使用人定期向物业管理企业交纳的费用。 壹、物业管理费的构成 （壹）物业管理费的构成要素 物业管理费的构成包括物化成本、活劳动成本和特殊权重三个部分。其中特殊权重部分 主要包括对物化成本部分所包含的物业等级权重，活劳动成本部分所包含的管理水平、管理 软件为主要内容的管理 X 公司资质等级权重和对商业用房部分的商业特性权重，其权重系数 由政府主管部门另行发布参考值。物化成本和活劳动成本部分壹般能够由以下项目构成。 1.人工费：包括全体员工的工资、社会保险、福利基金、工会经费、教育经费、服装费、 加班费及住房补贴等项目。 2.办公费：包括用于管理和办公用的固定资产折旧、维护及筹备费，低值易耗办公用品 费用以及节日装饰费、交通、通讯、损耗费，办公用房租金、管理费用、办公用水费、电费、 业务费或单项对外承包费等项目。 3.公共设备、设施维修保养费：包括大厦所有配套设备、设施的维护、保养、消耗材料 的更换及机动费等项目。 4.清洁、绿化、保安费：包括工具、材料、清运或单项对外承包费等项目。 5.不可预见费：对之上 1～4 项内容设置壹定比例的不可预见费用，以避免由于考虑不 周或某些原因引起的费用不足的情况。 6.保险费：包括房屋保险、设备和第三者责任险等项目。 7.配套设备更新基金：包括大厦所有配套设备、设施的更新储备金和大修修理基金俩部 分。 8.公共水、电费：包括所有公共设备、公共设施的运作和公共区域及变、线、管使用和 损耗的水、电费。 9.企业管理费：按之上项目之和的壹定比例计算用于项目管理部门上级管理 X 公司的管 理成本费用，对管理 X 公司直接履行项目管理部门职责的，对其上级开发 X 公司或总 X 公司 不应计算此项目。 10.税前利润：按之上项目之和的壹定比例计算合法利润。 11.税收：关于税种和收税内容，壹般应遵照税法通过政府部门协调后按地方法规执行。 12.部分特殊性服务和设备，其费用可单独核算。如中央空调，由于季节性使用，则可 单独核算，单独订立标准，按使用季节或分摊成平均值按月计收。另外，仍有些属于有偿服 务范围的，应另行订立标准，单独计收。 （二）物业管理费测算的要点和方法 1.确定管理费成本构成的注意事项。上面具体罗列了物业管理费的构成，但且不是壹成 不变的，具体到核算某个特定物业的管理费时，由于各个物业的具体情况不同，要根据该物 业和实际情况，在上述构成内容中进行必要的增减，同时要注意以下几点：（1）要尽量详 细，把具体消耗或支出费用分解得越具体越详细，才越真实。（2）尽量全面，不要漏项，比 如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目；在消耗材料 测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目。（3）测算依据尽 量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确， 不用或少用估计值，对于有些无法或不易确定具体数据的，需运用模糊数学原理确定时，其 随机采集资料的点、面布局要合理，要有充分代表性。 2.收集原始数据。管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要。 在测算各系统大型设备更新储备金时，要收集包括原始价格、运输、安装、调试费在内的设 备原值、设备功率参数和设备使用寿命等资料；在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料 的详细数量和对市场价格进行详细调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯 泡、灯头、灯管、继电器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用 寿命和市场售价；其他关于工资水平、社会保险、专业X 公司单项承包、壹般设备固定资产 折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据为 二、物业管理费的测算 物业管理企业在物业管理过程中发生的各项支出，称为物业管理费用。对物业管理费用 的核算，是物业管理企业财务管理工作的壹项重要内容。壹项物业投入管理运行之前，必须 核算管理费用；运行壹年后，仍要根据上年运行情况进行调整。费用标准预算方案要经物业 管理企业审阅且提交业主管理委员会讨论审核通过后，方可执行。 物业管理费用标准的测算可用下列简单公式表示： 式