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二手房交易操作实务 买房咨询登记→看房→谈价交定金→签订合同→办理贷款 ↓ 打余款 ← 物业交割 ←办理过户← 验证 ← 评估 阶段一 买方咨询 确定买方买什么样的房子 价格和面积。根据自己的资金量，决定可能购买何种区位多大面积的住房。 交通状况。选择一处好的住所， 等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支 出。 社区规模的大小和住区配套。按照一般的规律，社区规模越大，购物、子女就 学、医疗、娱乐设施及物业管理等等越方便。 确定资金来源是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请贷款 挑选房源时注意的四大因素 在您挑选房源的过程中，您应该注意以下因素： 价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资， 您需要考虑 月收入、预期还贷能力、 贷款方式、 银行利率、 地段升值潜力等诸多因素。 当然， 最好还是听听专家建议。看看百家杂谈 ( 什么样的地段最火、那种户型最热、何 等价位热销等 ) 交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、 进出方便， 有停车位的物业才算是物尽其用。 目前交通相对方便的地区是地处公 交线路较多和邻近快速公路的居住小区。 社区环境：在人口越来越密集的大城市， 社区环境已经成为购房者投资前越 来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您 入住后的生活产生重大影响。 户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求， 如 楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。 阶段二 看房 如何领买方怎样看房 选择现房首先是否明厅明室。起居室 ( 客厅 ) 、卧室、厨房、餐室、卫生间、 书房等，是家人经常活动的空间， 直接采光可以避免白天开灯， 节约能源。 另外， 阳光灿烂会使您的生活更开心。 大起居室是人们喜欢的格局， 它不仅加大人们活 动的空间，而且能增加卧室的私密性，保持家庭温馨的味道。 阶段三 定金 定金 经纪公司和购房人签订合同都无一例外地会签订定金条款， 而且相当之高。 但依 据法律，经纪公司根本无权收取定金， 为了交易的继续， 可以约定房价的 2.5%( 即 中介服务费，具体定金数可与中介协商 ) 为定金。 阶段四 签订合同 七种无效的房屋买卖合同 (1) 无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定， 无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同， 他们不能独立 签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。 (2) 限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。没有法 定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。 (3) 以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相 等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。 (4) 以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体 或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。 (5) 乘人之危签订的经济合同。是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用 对方的迫切需要，强迫对方