二手房交易的详细流程(20201108050357).pdfVIP

二手房交易的详细流程 二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总 登记的、再次上市进行交易。 二手房交易的详细流程和注意事项： 1、 产权调查 首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署 名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字 ;其 次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助 证据以初步确认房屋产权归属。如果房屋属于共有产权，则还要查 看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。 在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证 的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫 妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得 的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售 房屋的证明。 2 、交定金 看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千 万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百 万，以 5% 计算定金额度也能达到 5 万元。所以当交易进行到这个环 节时，请多留个心眼。 1 / 9 如果看中的房子还在按揭中， 定金最好不要直接交到业主手中， 而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则 可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给 监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同 的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方， 定金最好交由银行监管。 具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易 中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。 一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少 需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。 风险提示： a) 当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或 约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金 额的 20%; b)卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买 卖合同中应注明“交由第三 c) 为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，需要签一份交房保证 金协议，约定从定金中扣除 1 万元左右的保证金。在查验家具、电 器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证 金。 3 、赎楼 一般来说，赎楼是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的 情况。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借 2 / 9 款赎楼，产生的是 0.8% 的担保费用，以及 0 .4% 的短期赎楼利息， 等买家房产证出来之后，再到银行做按揭 ;其二，买家通过担保公司 向银行做按揭， 银行再将赎楼款打给卖家， 其中只需要产生担保费， 但买家需要提前供楼。 风险提示： 因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼是不可 取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买 家会冒风险。 4 、付首期及资金监管 除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金 监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来 做，风险很小。 无论是通过何种方式交易， 首期款必须放银行监管。 具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自 在银行开一个账户， 约定在买家过户完毕、 拿到新出的房产证之后， 首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方 ;如果 中