银行贷款抵押存在的法律问题与对策.pdfVIP

银行贷款抵押存在的法律问题与对策 《中华人民共和国担保法》颁布以来，以房地产等不动产和视为 不动产的财产(以下依房地产为例加以说明)作为抵押物的抵押贷款 在银行贷款中显示出举足轻重的作用。笔者就银行实际工作中遇到的 有关贷款抵押的问题及其对策，简单作一探讨。 一、抵押合同与主合同不一致即抵押合同与主合同不具有从属关 系的问题 由于有些贷款期限很短，而采用抵押担保形式，信贷人员担心在 贷款期限内来不及办理抵押物登记手续，造成抵押无效，无法享有优 先受偿权，银行债权不能实现，就预先同借款人、抵押人分别签订一 份借款合同和抵押合同，用于办理抵押物登记手续，在借款人和抵押 人办妥抵押登记手续后，再用办妥的抵押物权证报批、签订发生真实 债权债务关系的借款合同和抵押合同。银行信贷人员当然地认为，抵 押合同已经办理过登记手续而生效，借款主债权有抵押权担保，银行 对抵押物也就享有优先受偿权，这其实是对抵押担保原理的误解。抵 押合同具有从属性质，其依赖于主合同的成立而成立，经登记公示生 效，但每一抵押登记都是针对特定的债权债务关系(最高额抵押借款 合同除外)，银行与抵押人预先签订的用于办理登记手续的抵押合同， 其地位从属于前一借款合同，抵押权担保的对象只能是预先签订借款 1 合同，显示抵押物登记的期日早于发生真实债权债务关系的借款合同 和抵押合同，因此即使债权人、债务人、抵押人不变，登记的抵押权 也不能与以后的债权产生真实对应关系，更不能成为以后债权的担保; 况且，预先签订的借款合同和抵押合同并未产生债权债务关系，仅仅 出于规避风险而作为的，主债权和抵押权也就无从谈起。后一新设立 的借款合同、抵押合同关系，银行虽然与前一抵押人签订了抵押合同， 指定的抵押物也为同一标的物，但因为未办理抵押物的登记手续，抵 押合同没有生效，抵押权设而不定，银行也就不享有抵押权，无从追 究抵押人的担保责任，而只能追究抵押人的过错责任。司法实践中， 法院对于债权人银行、抵押担保人往往是各打五十大板，判“抵押人 以其抵押物拍卖所得的二分之一承担无法获得清偿贷款的二分之一 的责任”。这一判决方式已被《最高人民法院关于适用《中华人民共 和国担保法》若干问题的解释》确定下来。 二、抵押权与债权分离作为其他债权的担保的问题 笔者在实际工作中也遇到了这样的问题，一笔抵押贷款发生后， 双方及时办理了抵押物登记手续，银行作为债权人取得了抵押物权属 证书和他项权利证书;但由于抵押物的评估价值超过了贷款金额，借 款人为获得新的贷款，就利用前述贷款中抵押物评估价值超过贷款金 额的部分作为本次贷款的抵押担保，与银行签订了新的贷款合同和抵 押合同。个别银行信贷人员当然地认为前笔贷款已办理了抵押物登记 2 手续，本笔贷款的抵押担保又是约定的前一贷款抵押物的超值部分作 为担保物，就无须再办理登记手续。这其实是对抵押物担保登记手续 的误解。根据《担保法》的立法宗旨和相关规定，除最高额抵押外， 每一次抵押担保的登记都是针对具体某一主合同债权而进行的，即其 只对该主合同债权承担担保责任。当前笔贷款合同履行完毕后，根据 《担保法》第 58 条的规定，债权消灭，抵押权消灭。因此，尽管前 笔贷款主合同履行完毕后，当事人没有来得及办理抵押登记的注销手 续，但抵押权已事实消灭。抵押人对在此后借款人与银行之间的其他 借款合同主债权，虽签订有抵押合同，但由于未办理抵押物登记手续 而不能发生法律效力，不再承担抵押担保责任，银行也不能对此抵押 物享有优先受偿权。 对贷款抵押中存在的上述两个问题，笔者认为首先应当采取的措 施是银行信贷人员必须按照《担保法》的规定，严格执行抵押物登记 程序，对于弄不清、吃不透的法律规定、法律关系和程序要求，决不 轻易办理相关的抵押贷款，力避上述问题的发生和出现有违法律规定 的结果，即能不出现上述情况就不出现。同时，为了提高银行的贷款 效率，保证银行社会信誉，又能规避法律漏洞，有效保证银行的债权， 针对上述两个问题，笔者提出自己的一点对策。为了避免出现前两种 问题，可采取最高额抵押贷款的方式对应解决。所谓“最高额抵押” 是指抵押人和抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物