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征收物业税：几人欢笑几人愁 ——物业税征收应慎行 金朝武 中央财经大学法学院 副教授 今年(2004)年初，全国各大媒体盛传我国将有望在年内征收物业 税，至少将在广东省举行试点。因此，有关物业税的讨论成了人们茶 余饭后议论的热点话题。现在已经到了年底，但国家仍未见有关物业 税的法规出台。在此，笔者仍然建议国家有关部门在物业税改革问题 上应当慎行。 物业税又称“财产税”或“地产税”，主要是针对土地、房屋等 不动产所有者或承租人每年征收的一种税。人们所讨论的物业税改 革，基本上可以概括为两种不同的观点。一种观点认为，物业税是调 节社会贫富差距的重要手段。其方式是在不对现行房地产税收法律制 度进行变革的基础上开征物业税这一新的税种，以实现扩大税源、增 加税收、平抑贫富的目的。其政策法律依据就在于党的十六届三中全 会明确提出的“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统 一规范的物业税，相应取消有关收费。”另一种观点则认为，现行的 物业税改革就是将现有的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税以 及土地出让金等税费合并，转为每年估价征收，把每年物业增值部分 纳入税收范围。代表这种观点的主要是各大房地产商，其依据是当前 1 房地产市场上出现的一些突出问题，如地价房价过高、市场过热等， 都与税费复杂、项目繁多有关。有人通过估算后认为，在目前的房价 构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本和营销成本只占 40%。 如果将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等 收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税，即，将开发商 建房时缴交的部分税费，改由购房者以后每年逐年缴交，包括政府现 在一次性收取的土地出让金，都将分成50 年或70 年来计收。按此推 理，消费者在购买新房这一环节上至少可降低 10-20%、甚至30-40% 的购房成本。 就对政策理解而言，第一种观点可能更符合中央文件的本意，但 是本人认为，在目前讨论开征物业税为时尚早。就其性质而言，物业 税属于财产税的一种。财产税包括对动产和对不动产的征税。对不动 产征收的财产税主要是对土地和土地上的房屋以及其他附属设施征 税，对动产的征税主要是通过对需要进行登记管理的车、船等经营性 财产征税，因为只有这类动产比较容易追踪。实际上，我国目前针对 动产和不动产都征收了各种名目的税收。针对动产征收的税种主要有 针对国内单位及个人征收的车船使用税和针对涉外企业和外籍个人 征收的车船牌照使用税。此外，车船使用税虽然表面上看来是一种行 为税，但由于都是每年征收，因而其效果跟财产税没有什么区别。 对于针对不动产征收的税收而言，则在不同阶段征收各种不同名 目的税收。例如，涉及土地使用的税收包括耕地占用税、城镇土地使 2 用税、土地增值税、契税、印花税等;涉及建设环节中的税收包括每 一单项产品生产和施工企业的营业税、营业税附加;涉及房产或土地 转让交易的营业税、契税、房产税、城市房地产税、土地增值税、所 得税;涉及房屋出租的营业税、房产税、所得税、契约税;涉及物业管 理的营业税、所得税等各种税收;等等。表面上看来，大多数税种的 税率都不算高，而且还有各种名目的优惠措施，但是由于在不同环节 重复征收，因而房地产企业的实际税负就相当高了。但是，“羊毛出 在羊身上”，房地产商承担的所有税负最后都转嫁到了购房者身上。 再加上在房地产开发过程中收取的各种费用，以某些开发商合谋操纵 房地产价格，使得我国(尤其是北京、上海等大城市)的房地产价格长 期居高不下。在这种背景下，有人提出，改革我国的房地产税收制度， 就应当将现有的跟房地产有关的各种税合并，转换成按年征收的物业 税。 就目前情况看来，持第二种观点的居多数。支持这种观点的理由 主要有： 一、在目前的房价构成中，税费及房地产商的利润占到60%，而 建筑成本和营销成本只占40%。改革房地产税制，改征物业税后，房 地产开发商的开发成本将大幅下降，有利于缓解房地产企业的资金压 力，而且还能使房屋价格下降一到两成，最高降低30%。 二、有利于打击房