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有关对房地产企业中的成本管理的探讨 在我国，房地产业还是一个新兴产业，伴随着土地使用制度改革及住 房制度改革逐步深入,中国房地产业已由原来盲目的发展转入理性成长的轨道。 面对这样充满机遇也充满挑战与竞争的年代,面对越来越复杂的开发活动,房地 产必须明确自己的定位，并且有超前的战略眼光和娴熟的专业操作技巧 ，科学合 理控制房地产开发过程中的每一阶段的成本，真正把握商机，化解风险,从而实现 预期利润。成本管理作为发现并保证预期目标实现的一个重要手段 ，将在未来的 项目开发管理中发挥着越来越重要的作用。 一、成本管理在房地产开发项目的应用 1、 成本管理概述 良好的成本管理工作是一个立足于市场的关键。多年来,人们一直都 在不断地探讨和研究更为先进的成本管理理论和方法。 降低成本的途径归结起来有两种实现方式：一是在既定的经济规模、 技术条件、质量标准条件下,通过降低消耗、提高劳动生产率等措施降低成本 ； 二是改变成本发生的基础条件来降低成本。 所谓成本管理就是对成本的确定和控制，成本的确定就是解决管理 什么的问题，试想我们如果连管理什么都不活楚，就更加谈不到控制了，因房地产 产品有单件性、复杂性、多次性的特点，特定的产品有其特定的成本构成，根据房 屋的结构不同就有砖混、框架、框剪之分，按照层数有多层，小高层、高层等，而 且还有连排和独立别墅等等。所以诸多经营、技术、管理方面的因素影响着房地 产成本的确定，这些都是由房地产产品的策划和定位决定的。 房地产开发成本特点主要体现在时间和空间上,时间上,成本在房地 产开发过程中每时每刻都在发生；空间上,房地产开发成本包括发生在现场的实 体成本和发生在公司的费用成本。 2、 成本管理在房地产开发项目的应用 事前管理：预测和计划为事前管理，即在成本形成之前，根据的生 产经营情况，运用一定的科学方法，进行成本指标的核算，并以此编制成本计划， 在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环。在这部分中，主要包括了三个步 骤:识别阶段，即选择定价目标。调查阶段，即了解能实现公司既定目标的多项可 能的投资方案。收集信息阶段。在这阶段，公司的主要工作就是要获取备选投资 方案的资料。 开发商可以采用公开投标的方式保证工程质量，可在众多的投标单 位选择报价合理、工期较短、经营良好的承包商，签订承包合同，将工程任务委托 负责完成,这样有助于竞争，打破垄断，能够使承包商努力提高工程(服务)质量、 缩短工期和降低成本。 事中管理：前期工作完成后，即进入事中管理阶段，在此阶段主要 由三个步骤组成：①选择阶段，即选择应实施的方案，在选择过程中公司一般可采 取的分析方法有：贴现现金流量法、回收期法、会计收益率法等；②筹资阶段。就 一个房地产开发项目而言，一般来说的自有资金是远远不够的，因此的重要工作 就是筹集资金。在进行筹资决策时，要充分权衡筹资风险，通过合理安排自投资金 和借入资金的比例，大大降低成本。③项目实施和控制阶段。由于开发项目的投 资支出最大，所占的时间周期最长，因此，加强开发项目建设实施阶段的管理，对 于开发商实现预计的开发效益是非常重要的，作为开发商，在这一阶段要控制好 投资、营运、利润、质量、成本、开盘、销售、创新这八个环节。 nbsp ； (3)事后管理。该阶段也是整个项目的最后步骤，即事后控制、反馈及激励。 在该步骤中公司应抓好业绩报告及评价激励，这是成本控制能持续改进并发展的 保证，同时应做好控制报告的制度，由专门人员负责对报告进行分析，并形成反馈 报告。总之根据房地产开发建设单位的特点，成本核算对象应是具有独立的设计 文件，可以独立的组织施工的开发建设产品，在开发产品成本事后管理过程中，必 须综合分析成本超、降的程度和原因，全面考核成本计划的完成情况，并纳入经济 责任制，实行奖罚。 综上所述，房地产开发的成本管理是一个系统工程，它贯穿于一个项 目的始终，从谋划运作到全部房屋销售出去，影响成本的因素很多，如资源价格、 建设周期、设计和工程质量、装修档次、资金占用成本和投资项目商品房面积比 例等，应当充分发挥公司内部拆迁、质量技术安全、经营等各个部门在成本管理 中的作用，只有这样才能在激烈的市场竞争中降低本身成本 ，实现经济效益和社 会效益。 二、实施成本管理房地产应注意的问题 成本管理是一个系统工程，贯穿于开发项目的始终，依赖于房地产各 个部门的通力合作。对于房地产来说，满足顾客的需求，适应市场的变化是实现利 润，为社会做出贡献的根本途径。因此，在成本管理的实施过程中房地产要注意成 本管理战略与其他战略的结合，如不能一味地追求成本的降低，而偷工减料忽视 项目的质量也要注重全面成本管理，做到全方位、全员和全过程等。下面具体探 讨实施成本管理过程当中，应当注意的问题： 抓住设计阶段这个成本控制的关键环节。