房地产项目可行性研究的报告..docVIP

房地产项目可行性研究报告 第一章 总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 项目名称：二七新世界建设项目 1.1.2 项目性质 项目性质：新建 1.1.3 建设规模及内容 1、建设规模 原拆迁规模：项目规划拆迁淮北街 7 号院等 13 所老家属院及 1 所幼儿园，总规模约 84.1 亩，其中住宅总建筑面积 95912.98 平方米， 商业总建筑面积 9719 平方米，总户数为 960 户。 新建规模：项目总规划用地面积 53372.43 平方米（约 80 亩）， 总建筑面积 398993.12 平方米。其中住宅建筑面积 135173.4 平方米，商业建筑面积 39083.41 平方米，办公楼建筑面积 173095.56 平方米，幼儿园建筑面积 2760.75 平方米，地下建筑面积 48880.00 平方米，停车位 2182 个。 2、建设内容 本项目主要建设 11 栋 33 层住宅楼， 5 栋 26 层写字楼， 4 栋 5 层商业楼， 1 栋 3 层的幼儿园，配套建有供水供电、道路、绿化等公 共设施。 3、土地资源利用 土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展 必不可少的条件。 根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况， 按照《城市用地分类与规划建设用地标准》 及郑州市用地控制性规划指标，容积率≤ 7；绿地率 20% ～38% 。 本项目总规划用地面积 53372.43 平方米 (约 80 亩)，住宅总建筑面积 135173.4 平方米，商业建筑面积 39083.41 平方米，办公楼建筑面积 173095.56 平方米，幼儿园建筑面积 2760.75 平方米，容积率为6.56；绿地率为 28.3% 。 因此，本项目在利用土地资源时， 按照国家有关节约土地资源的要求，本着因地制宜、经济适用、综合使用的原则进行科学规划、合理布局，完全满足合理利用土地的需要。 1.1.4 项目建设期限 建设期限：本项目统一规划、统一建设，建设期为 24 个月。 1.1.5 总投资及资金来源 本项目总投资为 238262.31万元，其中开发成本为 202503.07 万元，管理费用为 12150.18 万元，销售费用为 12263.24 万元，基本预备费用为 11345.82万元。 项目资金资金通过自有资金、 建筑公司预垫资、 销售收入等形式 筹集。 1.1.6 建设地址及建设条件 本项目建设地址位于郑州市二七区， 地势平坦，周围环境状况良 好。 二七区交通便利， 城市发达。二七区是中原地区的交通枢纽， 京广、陇海两条铁路大动脉在此交汇，素有中国铁路“心脏”之称。辖区内有全国最大的铁路枢纽站郑州火车站， 河南最大的汽车客运中心郑州汽车客运总站、火车站长途汽车客运等。 目前二七区的自来水供水总供给能力能够满足需要，排水采用 雨、污分流制；该区域用电由城市 10KV 高压电源公网电缆供电， 周边设有 10MVA 的电源开闭所；采暖为城市集中供热，采暖热源由郑州热力公司集中供热； 气源为郑州天然气中压管网提供的天然气， 由天然气次干管引入， 支管采用枝状布置， 配套管网齐备， 方便用户接入；中国电信、中国联通、中国移动等通讯服务商已将电缆接至城区各处。通信网络信号已实现全区覆盖， 通话质量清晰， 电信网络运营服务商已将光缆接至区内。 1.2 项目的提出背景 城市化进程的加快， 人口的增多，部分都市中旧有居住区的生活设施、环境等条件不能满足现代人的使用要求，尤其一些地方的脏、乱、差严重地阻碍了城市精神文明建设的普及与发展， 不利于城市整体规划和建设。 郑州市是河南省省会， 市区行政面积 7446.2 平方公里，人口 787 万，是河南省的政治﹑经济﹑文化﹑教育的中心。 京广铁路与陇海铁路的交汇，加之地处中原腹地使得郑州四通八达， 交通便利。特别是在当前中原经济区建设的大背景下，国内外产业向中西部加速转移，中部地区已经进入开放招商、 承接产业转移的 “黄金期” 作为中原经济区发展中心的郑州市迎来重要战略机遇期。 为进一步加快郑州发展步伐， 市政府规划了郑州都市区的宏伟蓝图，并坚持新型城镇化引领郑州都市区建设， 但目前除郑东新区、 经济技术开发区外， 郑州很多城市中心地带都处于老城区范围。 以前老城区的城市建设以发展工业为核心， 缺乏合理的功能分区， 在土地利用上也以工业企业为中心，居住、商服、文教等围绕工业企业布局，造成工业、居住、文教等各种用地混杂，相互影响。由于无法实现全面及时的改造， 形成目前老功能区布局混乱的局面， 整体功能已不能满足社会政治经济发展和人民生活水平的需要。 这些都阻碍了郑州新型都市区目标的实现，进行旧城区改造已迫在眉睫。 项目所在地是郑州市的西部区域， 西区作为郑州的老城区本身有 着丰富的配套资源，譬如学校、医