城市房屋拆迁相关法律问题探讨.docVIP

城市房屋拆迁相关法律问题探讨 摘 要 城市房屋拆迁问题是城市发展与管理中重要的经济问题,也是城市规划与建设中的公共管理问题,更是加快均衡发展、构建城市和谐社会的重要社会问题。当前,我国城市拆迁制土地征收征用、房屋拆迁等损害群众利益的问题仍未能根本解决;城市拆迁制度还不完善,许多具体政策法规虽然已形成,但大量操作性程序都是试探性的且在法律、法规及国家政策等方面的各种规定之间存在着矛盾和相互冲突的地方,实践中时有拆迁纠纷和拆迁违法事件的发生。在这些房屋拆迁纠纷事件中，政府、开发商、法院、建筑公司、社会公众都卷入其中，私人权利与公共利益、个人利益与政治权力班及商业利益交织在一起，矛盾纠缠错结，愈演愈烈，造成社会关系的高度紧张。 本文首先从城市房屋拆迁的现状，然后对基本法律调整下的城市房屋拆迁问题进行分析，揭示出当前城市房屋拆迁纠纷的法律困境及其根源，最后在总结经验和法律比较的基础上提出完善现行房屋拆迁制度的对策建议。 关键词：房屋拆迁, 城市规划, 法律问题 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 摘 要 1 一、引言 3 二、城市房屋拆迁的现状 3 （一）地方政府获取土地收益 3 （二）拆迁的主体模糊 4 （三）拆迁项目性质不清 4 （四）拆迁户主球补偿最大化 4 （五）房屋拆迁工作秩序混乱 5 三、城市房屋拆迁相关法律分析 5 （一）开发商与被拆迁人主体法律地位不平等 6 （二）对被拆迁房屋、违章建筑的性质认定及补偿安置缺乏法律依据 6 （三）行政强制拆迁制度不合理 6 （四）对土地使用权都不予补偿没详细的法律规定 7 （五）强制拆迁前后导致居民大规模上访，而不是求助于司法救济 7 三、加强城市房屋拆迁法律的对策 8 （一）完善与拆迁配套的法律法规，健全政策措施 8 （二）依照相关法律规定的程序要件进行拆迁 8 （三）法律制定合理的补偿标准 9 （四）确立科学的发展观，切实维护群众合法权益 9 （五）在司法独立的基础上合理解决基于商业开发纠纷而引起的民事诉讼 9 四、结论 10 参考文献 11 致 谢 12  一、引言 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,城市房屋拆迁是一种拆迁人与被拆迁人之间的合同行为,即拆迁人与被拆迁人在基于合意基础上的不动产权利的移转。而政府在其中的角色只是对拆迁过程进行监督管理,从而“维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行”。由此来看,城市房屋拆迁似乎成为一种私人之间的民事行为被拆迁人虽然对房屋享有所有权,但却是在使用国有的土地。由此,房屋拆迁实际上变成了国有土地使用权人的改变,即从原来的被拆迁人变更为拆迁人。[1] 我国城市拆迁过程中，由于诸多复杂因素，引起了一系列的矛盾和纠纷，城市拆迁一直处于尴尬境地。如此严峻而切近的情势，对我国现行房屋拆迁法律的立法缺失及其治理手段的有效性提出了尖锐的挑战。针对当前城市房屋拆迁的现状，联系当前社会形式发展要求本文着重谈论：城市房屋拆迁多方主体的法律关系；探究城市房屋拆迁存在的一些普遍的问题；并针对这些问题提出了笔者自己的思考和建议，在对土地征用及房屋拆迁相关法律问题进行比较研究的基础上，提出完善我国现行房屋拆迁制度的立法建议与对策。袁辉根.拆迁补偿安置协议优先权的效力评析[J].中国房地产.2010年02期 袁辉根.拆迁补偿安置协议优先权的效力评析[J].中国房地产.2010年02期 二、城市房屋拆迁的现状 伴随着城市化进程的发展，房屋的拆迁工作也在沸沸扬扬地进行着，此社会景观也相应引起了人们对房屋拆迁问题的关注。目前在我国旧城区中有大量的私有房屋，有的已有上百年乃至上千年的历史。这些房屋以及所占有的土地以前都是属于私有的，只是在国家规定土地属于国家和集体之后，私有房屋所占土地的所有权才变成了使用权，但这种使用权既没有约定使用费标准也没有约定使用期限。目前我国城市房屋拆迁的现状主要表现在以下几个方面： （一）地方政府获取土地收益 近几年来，随着中国房地产热的迅猛发展，中国很多地方政府为了获得土地收益，常常通过重新规划和旧城改造，改善城市面貌也许是地方政府积极推动拆迁工作的一个良好出发点，但利用拆迁将城市土地高价出让给开发商以取得丰厚收益则是隐藏在良好出发点背后一个实实在在的利益诱因。从而，政府的土地出让收益和开发商的给付报价，主要包括土地出让金和补偿费用之间就建立起直接联系。在拆迁成本相对不变的情况下，开发商给被拆迁户的相关补偿费用越低，就越有可能给付政府更多的土地出让金，尽管开发商并不必然将剩余资金全部上交政府，但政府仍可以通过税收等其他方式获得收益。因此，从总体上看地方政府的经济立场同开发商利益正